關于加快推進三舊改造工作的補充意見穗府〔2012〕20號關于加快推進三舊改造工作的補充意見各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)實施以來，通過各級各部門的努力，我市“三舊”改造工作取得了明顯成效。為進一步加快推進我市“三舊”改造工作，在實事求是總結3年試點工作并深入分析現階段出現的新情況、新問題的基礎上，按照“政府主導、規劃先行、成片改造、配套優先、分類處理、節約集約”的原則，現提出如下補充意見。　　一、強化政府主導　　(一)深化提升改造目標，強化公共利益保障和歷史文化保護。貫徹落實新型城市化發展核心理念，強化政府主導作用，積極推動城市土地管理、規劃建設和更新改造的有效銜接、協調發展，鼓勵成片更新開發，切實保障公共利益，落實歷史文化保護。　　(二)強化計劃管理。以土地利用總體規劃、城鄉規劃和“十二五”規劃為引導，以“結構升級、分類引導、整體開發、節約集約”為導向，合理制訂全市“三舊”改造中長期改造計劃和年度實施計劃。年度實施計劃應當包括擬改造范圍、改造模式和改造主體等內容，由市“三舊”改造機構組織編制，經市“三舊”改造工作領導小組審批后下達。　　(三)強化規劃引導。為有效實施城市總體規劃，提升改造區域城市功能，應當科學確定“三舊”項目改造范圍，劃定城鄉更新改造單元，合理整合土地資源，實施成片連片改造。　　城鄉更新改造單元應以城市控制性詳細規劃管理單元為基礎，綜合考慮自然分界、產權邊界、功能布局和交通組織等因素合理劃定。單個更新改造單元原則上不小于1公頃，可以包括1個或者多個改造項目，規模較大的改造項目可以分期實施。　　同一城鄉更新改造單元中涉及多個權利主體的，應當進行土地歸宗，由同一產權主體實施改造，或由多個權利主體聯合改造；原權利主體無法實現土地歸宗或聯合改造的，由政府統籌實施改造。同一更新改造單元中包含舊村、舊廠、舊城等多類型改造項目的，原則上由市、區政府統籌改造。鼓勵舊村改造項目以整村范圍劃定城鄉更新改造單元。　　編制城鄉更新改造單元規劃和改造方案應當以城市控制性詳細規劃確定的開發強度、交通規劃、基礎設施規劃為基礎。位于舊城區的改造項目，改造單元規劃和改造方案編制應當嚴格落實《廣州市歷史文化名城保護規劃》及《廣州市舊城保護與更新規劃綱要》的要求。加快編制出臺全市舊廠房改造專項規劃(2010—2020年)，以規范指導舊廠房改造。　　(四)合理控制開發強度。應當結合城市區域發展規劃，針對中心區、外圍地區的不同特點，制定差異化的改造策略和規劃控制標準。應結合土地利用現狀和密度分區合理確定改造范圍容積率。落實土地節約集約利用的要求，結合產業發展規劃，可適當提高開發強度、增加建設量，做到因地制宜、疏密有致，優化城市發展空間和戰略布局。　　(五)注重完善小區功能。按照布局合理、功能齊備的原則，保證城鄉更新改造單元中公建配套和市政基礎設施同步規劃、優先建設、同步使用。編制或修編“三舊”改造項目用地范圍的控制性詳細規劃時，應當合理安排功能布局，居住、商業、公建配套等適當區分安排，避免功能混雜。更新改造單元應當以利于步行通行的原則，合理確定道路寬度，提高道路密度，有效疏導交通。用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地，應當按現行規劃技術標準和準則規范設置，原則上不小于更新改造用地面積的15%，一般不少于3000平方米；居住項目的公建配套應當按照建筑面積占計算容積率建筑面積比例不小于6%的規定設置。城鄉更新改造單元內由改造主體負責的公建配套和市政基礎設施未啟動建設，除安置房外，其他建設項目不得啟動；已啟動的須立即停止建設并不得驗收。改造項目配套實施的公共服務設施、綠化等公益項目及因規整改造地塊而分割的邊角地塊，應當在改造項目簽訂土地出讓合同前無償平整移交政府。　　二、強化市場配置土地資源能力，優先儲備　　(六)“三舊”改造規劃應當與國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃相互銜接。“三舊”改造舊廠房用地，凡屬于下列條件之一，城市基礎設施、公共設施建設或實施城市規劃進行舊城區改建需要使用土地的，應當按“應儲盡儲”的原則，由政府依法收回、收購土地使用權，優先用于市政配套設施。　　1．位于舊城區、重點功能區的核心發展區、重點生態敏感地區以及“珠江黃金岸線”等重要珠江景觀控制區范圍內；　　2．位于地鐵、城際鐵路站點周邊800米范圍內；　　3．規劃控制為居住用地；　　4．規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施的用地占總用地面積50%以上且不具備經營開發條件；　　5．其他市政府明確規定納入儲備的。　　未納入政府儲備用地或位于全市重點地區規劃控制范圍外的改造項目(商品住宅除外)，經納入年度實施計劃后可由土地權屬人自行改造。穗府〔2009〕56號文件附件3第一條第(一)款“依照本市修訂的城鄉規劃，申請改造地塊可單獨開發、無需納入政府統一儲備開發整理的，可由企業自行開發改造(商品住宅除外)”的規定不再執行。　　(七)“三舊”改造地塊與城鄉更新改造單元不一致時，應當將邊角地、插花地、夾心地納入改造范圍。屬于政府收儲的項目，應當將邊角地、插花地、夾心地一并收儲；屬于自行改造的項目，由土地權屬人將邊角地、插花地、夾心地進行土地歸宗或與相關土地權屬人聯合改造。按照城鄉更新改造單元對舊廠、舊村、舊城一并進行收儲的，市、區合作共同收儲，市儲備機構作為主體負責資金籌措和舊廠收購，區負責集體土地和區屬企業用地的補償安置。　　三、完善舊廠房改造項目收益分配機制　　(八)符合本意見第二條第(六)款規定，可由土地權屬人自行改造的舊廠房項目，原以劃撥方式取得但尚未辦理有償使用手續的工業用地應當補繳土地純收益后方可實施改造。　　(九)按公開出讓、收益支持方式改造的舊廠房項目，規劃容積率(毛容積率，下同)在3．0以內(包括3．0，下同)的，按土地出讓成交價款的60%計算補償款，超出規劃容積率3．0的，容積率3．0以內部分按該部分用地產生的土地出讓成交價款的60%計算補償款，超出部分產生的土地出讓成交價款不再計算補償款。　　納入政府收購儲備的舊廠房用地，由土地儲備機構先按新規劃用途基準地價60%預支補償款，并在補償土地收益時抵扣。　　補償給原土地所有權人的土地收益包含土地整理、修復費用。由土地儲備機構負責房屋拆卸等工作的，相關費用應從補償給原土地使用權人的土地收益中扣除。　　土地出讓成交后因規劃調整使地價款發生增減的，收益補償不再調整。　　穗府〔2009〕56號文件附件3第一條第(一)款第2點的關于收益支持方式的規定不再執行。　　(十)按公益征收、合理補償方式改造的舊廠房項目，按同地段容積率2．0(毛容積率)商業基準地價的60%計算補償款。　　穗府〔2009〕56號文件附件3第一條第(一)款第3點關于補償款計算方式的規定不再執行。　　四、規范推進“城中村”改造　　(十一)優化“城中村”改造目標和策略。“城中村”改造應當堅持以人為本，保障村民、市場主體的合法權益，切實改善人居環境，完善市政基礎配套設施，促進嶺南村落文化的保護和傳承。“城中村”改造項目的改造成本，原則上應當在本村符合“三舊”改造政策的用地內實現平衡；為保護歷史文化、控制城市景觀等要求不能平衡且已納入年度實施計劃的“城中村”改造項目，經市“三舊”改造工作領導小組批準后，在“三舊”改造專項資金中予以補貼。　　(十二)控制全面改造“城中村”數量，實行差異化的舊村改造模式。屬于穗府〔2009〕56號文件確定的52條“城中村”且已納入年度實施計劃的，可采取整體拆除重建為主的全面改造模式。52條“城中村”之外的舊村，以綜合整治模式為主實施改造；若村民申請全面改造，應當經村民充分民主協商，按本意見第(十四)條規定程序并報市“三舊”改造工作領導小組納入年度實施計劃后方可實施。　　(十三)規范“城中村”改造主體和運作方式。“城中村”改造由區政府主導，以村集體經濟組織為主體。區政府應當組織村集體經濟組織做好基礎數據摸查、成本測算等改造前期工作，編制“城中村”改造方案和拆遷補償安置方案并組織實施。村集體經濟組織開展前期工作有資金困難的，可向區政府申請從“三舊”改造專項資金中調劑周轉。相關費用納入改造成本在土地出讓收益中一并返還。　　鼓勵“城中村”改造項目通過土地公開出讓招商融資實施。村集體經濟組織如需自主改造、協議出讓的，應當經市“三舊”改造工作領導小組批準并納入年度實施計劃。“城中村”自主改造項目選擇合作企業的，村集體經濟組織應當報區政府以公開招標方式引進有實力、信譽好、社會責任感強的合作企業。　　穗府〔2009〕56號文件附件2第三條第(六)款關于“城中村”改造主體和運作方式的規定不再執行。　　(十四)充分保障村民的知情權和參與權。“城中村”改造方案、拆遷補償安置方案、實施計劃以及股權合作、土地轉性等重大事項決策應當充分尊重村民的意見，經村集體經濟組織90%以上成員同意方可生效。　　穗府〔2009〕56號文件附件2第三條第(五)款關于村民意見聽取方式的相關規定不再執行。　　(十五)嚴格審核控制“城中村”改造成本。市“三舊”改造機構應當進一步加強“城中村”改造成本控制，統一全市的“三舊”改造拆遷安置補償標準，嚴格控制改造成本，探索由社會專業機構進行改造成本評估的工作機制。　　(十六)堅決防止產生新的“城中村”。各區政府應當統籌兼顧，疏堵結合，嚴防區域內發生新的違法建設行為，加強政策宣傳與動態巡查，對于新的違法建設，發現一宗查處一宗，杜絕邊改造、邊違建、邊搶建的不良風氣。以2007年航拍圖為基礎，對2007年6月30日之后擅自建設的建構筑物一律拆除，不予任何形式的補償。對于未納入全面改造、實行綜合整治類的“城中村”，市、區兩級政府財政部門應當落實專項資金，用于綜合整治項目規劃編制、公共服務配套設施建設。　　五、注重保護“舊城”歷史文化　　(十七)“舊城”改造中應當把保護歷史文化資源落實到規劃編制、改造方案編制、行政審批及實施過程中，堅持城市面貌改善、城市功能提升、歷史文化傳承與人居環境改善相結合。實施分類更新保護策略，按照絕對保護區、重點保護區、風貌協調區和更新改造區的分類實施更新改造，采取有針對性的更新改造模式。　　六、加快完善歷史用地手續　　(十八)加強統籌，全面推進，在2012年8月底前完成符合規定辦理條件的案件材料準備和審核工作，確保2012年底前全面完成辦理工作。農村集體土地完善歷史用地手續后，用地性質轉為建設用地。由村集體經濟組織申請轉為國有土地，確定為農村集體經濟組織使用的，辦理協議出讓手續，并按規定計收土地出讓金后交由農村集體經濟組織自行改造。　　穗府〔2009〕56號文件附件3第二條第(二)款關于完善歷史用地手續的規定不再執行。　　(十九)嚴格認定用地合法手續。應當以國有土地使用證、房地產權證、集體土地使用權證、集體房地產權證、宅基地證、建設用地批準書、同意使用土地通知書、土地權屬證明書等文件作為認定合法用地手續。取得建設征用土地通知書，應當提供相關補償憑證。　　(二十)同步解決農村留用地問題。國有農場用地和用地行為發生在1987年1月1日之前的集體歷史用地，以及完善征收手續的歷史用地，不須抵扣留用地指標。用地行為發生在1987年1月1日之后的集體歷史用地，屬工業、商業、旅游和娛樂等經營性用地的，應當抵扣留用地指標；指標不足的，由區政府統籌完善相關手續，預支留用地指標，并在留用地管理臺賬中注記。　　(二十一)完善后續供地政策。統籌做好完善歷史用地手續后的供地管理，充分銜接城市控制性詳細規劃，優先用于安排村經濟發展留用地，進一步提高節約集約用地水平。　　七、附則　　(二十二)本意見所指的舊城區、重點功能區以及重點生態敏感地區的具體范圍。　　舊城區：涉及荔灣區、越秀區、海珠區部分地區，覆蓋180個規劃管理單元，總面積54平方公里。具體范圍：環市路—恒福路—永福路以南，廣州大道以西，昌崗路—新港路以北，白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)—同德涌以東地區；　　11個重點功能區：新城市中軸線南段地區、白云新城西延區、空港樞紐地區、黃埔中心區、白云湖地區、白云新城北延區、白云新城地區、白鵝潭地區、奧體中心地區、廣州南站地區、琶洲—員村地區；　　重點生態敏感地區：流溪河兩側(各300米)、帽峰山地區、南湖地區、白云山地區、麓湖地區、鳳凰山地區、火爐山地區、東圃綠化隔離帶、萬畝果園保護區、大夫山地區、蓮花山地區、番禺區生態廊道、花都旅游大道北部山區等。　　(二十三)本意見由市“三舊”改造機構負責組織實施。市“三舊”改造機構應當根據本意見制訂出臺全市“三舊”改造相關的配套政策，統籌資金平衡，指導、協調和監督各區“三舊”改造工作；應當負責組織編制全市“三舊”改造專項資金投資計劃、改造項目年度實施計劃和改造方案，并組織實施。　　穗府〔2009〕56號文件第六條及其附件1第一條第(二)款和附件2第一條第(二)款關于市“三舊”改造機構“一站式”審批職能的規定不再執行。　　(二十四)已經市“三舊”改造工作領導小組批準并經市“三舊”改造機構正式批復的“三舊”項目改造方案，不適用本意見。方案已經批復，但規劃調整或建設單位重新申請的，適用本意見。　　(二十五)本意見自發布之日起施行。本市以往“三舊”改造政策、規定與本意見不一致的，以本意見為準。從化市、增城市參照執行。廣州市人民政府二○一二年六月三日　　主題詞：城鄉建設　三舊改造　意見　　廣州市人民政府辦公廳秘書處2012年6月6日印發

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