批轉(zhuǎn)市國土房管局《關于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》的通知（已廢止）穗府[2005]36號批轉(zhuǎn)市國土房管局《關于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》的通知各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：    現(xiàn)將市國土房管局《關于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》批轉(zhuǎn)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請逕向市國土房管局反映。廣州市人民政府二○○五年八月十九日關于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)市人民政府：    為防止國有土地資產(chǎn)流失，規(guī)范我市國有土地有償使用工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)規(guī)定及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004)28號)精神，結合我市實際，提出以下意見：    一、須實行土地有償使用的情形除符合國土資源部《劃撥用地目錄》或國家、省、市有關規(guī)定可劃撥供地的項目按劃撥方式供地外，其余項目用地有下列情形的，均須按規(guī)定實行土地有償使用：    (一)  已批準或新批準使用但未辦土地出讓手續(xù)的建設用地；    (二)原劃撥用地上發(fā)生了新建、擴建、加建、改建或用途變更(含臨時建筑和臨時用途變更)的；    (三)原劃撥用地或地上建筑物發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移的；    (四)1993年1月1日后發(fā)生(二)、(三)種情形但按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)的。    二、土地有償使用的方式    土地有償使用以國有土地使用權出讓為主，國有土地租賃為其中一個補充方式。國有企業(yè)改制中原劃撥用地按規(guī)定符合租賃處置條件，以及原劃撥用地上的臨時建筑或臨時變更用途的，可以實行國有土地租賃；新批準使用的建設用地，仍應以國有土地出讓為主；經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。    三、土地出讓金的計收依據(jù)    土地出讓金是國家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的使用土地的費用。其計收依據(jù)如下：    (一)以“熟地”形式出讓的土地，其協(xié)議出讓的土地出讓金以基準地價(含土地取得費、土地開發(fā)費和土地有償使用費)為依據(jù)。    (二)因權屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制須補辦土地出讓手續(xù)的原劃撥用地、經(jīng)批準由用地單位自行征地拆遷的用地，其協(xié)議出讓的土地出讓金只征收土地有償使用費(相當于政府的土地純收益)。    (三)利用原劃撥用地進行經(jīng)營性開發(fā)建設的，應按新舊用途基準地價的差價(原劃撥用途的價格須扣除土地有償使用費)補交土地出讓金。以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓的土地，其土地出讓金以實際成交價格為準。    四、土地有償使用費計算標準    只征收土地有償使用費的土地，其有償使用費標準按基準地價的一定比例計收。其中：    (一)商業(yè)用途土地有償使用費按其網(wǎng)格點基準地價的35％計收；綜合(辦公)用途土地有償使用費按其網(wǎng)格點基準地價的30％計收；住宅用途土地有償使用費按其網(wǎng)格點基準地價的30％計收；經(jīng)營性基礎設施和經(jīng)營性倉儲用地土地有償使用費按工業(yè)網(wǎng)格點基準地價的30％計收，其余工業(yè)用途(經(jīng)營性基礎設施和經(jīng)營性倉儲用地除外)土地有償使用費按其網(wǎng)格點基準地價的20％計收。    (二)商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，其土地有償使用費在網(wǎng)格點基準地價基礎上，按公布的商業(yè)區(qū)段路線價加價的10％加收。    (三)  臨珠江前后航道(白鵝潭至珠江口)、白沙河、西華海、沙貝海、白泥水、流溪河、市橋水道、瀝渭水道、沙灣水道等河道兩岸的臨江宗地，  除商業(yè)用途外，其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的土地出讓金在原基礎上加收30％。    (四)屬于原劃撥用地上的私有住宅用房(不含經(jīng)濟適用住房、解困房、安居房)  出售、交換、贈與補辦土地有償使用手續(xù)的，按區(qū)片平均住宅用途土地有償使用費的10％計收，具體的區(qū)片劃分和標準由市國土房管局確定后對外公布。    五、計價用途和面積的確定    (一)  出讓宗地的用途類別根據(jù)城市規(guī)劃管理部門批準的用地性質(zhì)和建筑功能，對照本市基準地價用途分類確定。其中工業(yè)項目用地范圍內(nèi)所需行政辦公及生活服務設施用地超過工業(yè)項目總用地面積7％的部分，不能視為工業(yè)用途，應按行政辦公及生活服務設施用途分類確定。其他未列入基準地價用途分類的用地，其用途類別參照相關或相近(或其土地利用效益相近)用地的用途類別，由土地行政主管部門確定。    (二)商業(yè)、綜合(辦公)和住宅用途的，當?shù)厣辖ㄖ娣e和地下商業(yè)用途建筑面積之和超過凈用地面積時，按上述建筑面積計價；反之按凈用地面積計價。    (三)新建工業(yè)項目用地按凈用地面積計價。參照工業(yè)標準計價的其他項目用地以及原劃撥工業(yè)用地交易須補交土地出讓金的，按上款規(guī)定計價。    (四)  多種土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面積或用地分攤面積分別計算求和。    六、容積率或樓層修正系數(shù)    (一)新建項目(工業(yè)項目除外)土地有償使用費作容積率修正(附件1)。新建工業(yè)項目土地有償使用費不作容積率或樓層修正。    (二)原劃撥土地上房屋補交土地有償使用費作樓層修正(附件2)。當某層商業(yè)用房的土地有償使用費樓層修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地有償使用費標準時，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地有償使用費標準。原劃撥土地上綜合(辦公)、住宅、工業(yè)用房補交土地有償使用費不作樓層修正。    七、已出讓項目土地出讓金額的調(diào)整原則    本意見(試行)實施前已出讓的項目，經(jīng)規(guī)劃部門批準調(diào)整規(guī)劃，且法律規(guī)定或出讓合同約定須對土地出讓金額作相應調(diào)整的，分以下情形處理：    (一)用地性質(zhì)不變，建設過程或房地產(chǎn)初始登記時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價格標準及規(guī)定進行調(diào)整，不進行年限修正。    (二)用地方申請調(diào)整用地性質(zhì)或建筑用途的，若新用途的基準地價高于原用途，按改變用途時新舊用途基準地價在剩余使用年限內(nèi)的差價全額追收；若新用途的標準低于原用途，原則上土地出讓金額不予調(diào)整。但政府主導的規(guī)劃調(diào)整引起用地性質(zhì)改變的，土地出讓金額應予調(diào)整。    (三)  除政府原因?qū)е峦恋剡t延開發(fā)外，土地出讓起始時間原則上不予推延。因受讓方原因遲延土地開發(fā)的經(jīng)營性項目用地，出于銷售考慮申請推延出讓起始時間的，必須經(jīng)原出讓方批準，并按申請當時的基準地價全額補交延期時段的土地出讓金額。    八、土地出讓年限修正    基準地價或土地有償使用費標準均為法定最高出讓年限的標準。首次出讓的出讓年限一般按法定最高年限。出讓年限少于最高出讓年限的，須對其土地出讓金額進行年限修正，修正系數(shù)為(r為貼現(xiàn)率，取出讓當日銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率。n為實際出讓年限，N為法定最高出讓年限)。其中貼現(xiàn)率取出讓當日銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率。    九、土地年租金的計算    土地年租金是國家以土地所有者的身份將土地使用權租給土地使用者，土地使用者每年向國家支付的使用土地的費用。土地年租金按該地塊的土地出讓金或土地有償使用費乘以一定的資本化率計算。資本化率取土地租賃合同簽訂當日銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率。土地年租金原則上每兩年調(diào)整一次，土地管理部門應根據(jù)土地出讓價格、計收政策及銀行利率的變化，重新核定土地年租金。    十、我市已有的其它規(guī)定    高新技術產(chǎn)業(yè)和技術創(chuàng)新優(yōu)勢企業(yè)用地、“集資房”、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市、“城中村”改制或改造、改造危房、國有企業(yè)改制等土地有償使用費的計收，按市的相關規(guī)定執(zhí)行。其中國有企業(yè)改制涉及原劃撥用地和村改制、改造涉及村集體建設用地按規(guī)定補辦出讓手續(xù)的，按土地有償費標準的50％計收。    十一、本意見(試行)執(zhí)行過程中遇到特殊情況或有未及情形的，由市國土房管局專題請示市人民政府予以調(diào)整或者補充    十二、本意見(試行)自2005年9月1日起執(zhí)行    以上意見如無不妥，請批轉(zhuǎn)各有關單位執(zhí)行。    附件：1．新建項目  (工業(yè)項目除外)土地有償使用費容積率修正系數(shù)表    2．原劃撥用地上商業(yè)用房土地有償使用費樓層修正系數(shù)表市國土房管局二OO五年七月二十五日主題詞：城鄉(xiāng)建設  土地  管理  通知