廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行）的通知（已失效）穗府辦規〔2017〕3號廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行）的通知各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行）》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市發展改革委反映。廣州市人民政府辦公廳2017年3月14日 廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行） 第一章　總則 第一條　為進一步落實《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（國辦發〔2014〕37號）、《關于打造現代綜合客運樞紐提高旅客出行質量效率的實施意見》（發改基礎〔2016〕952號），建設綜合換乘系統，改善出行條件，切實推進軌道交通場站同步規劃、同步選址、同步設計和一體化建設，同時圍繞軌道交通場站開展土地儲備規劃，推進土地儲備，實施綜合開發，形成城市功能區，實現土地高效集約利用，籌集軌道交通建設和運營補虧資金，特制定本實施細則。第二條　本市行政區域內軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發的方案編制、審查、用地征收與供應、儲備與開發、項目管理、收益管理等工作，適用本細則。第三條　本細則所稱軌道交通場站綜合體，是按照“零距離”換乘、一體化建設運營要求，以便利出行、便捷換乘為主要目的，以軌道交通場站為核心，科學組織出入口、換乘設施、步行系統與城市生活服務設施，構建軌道交通場站及相關設施布局協調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運輸功能與城市綜合服務功能有機銜接的一體化建設項目。軌道交通場站綜合體用地范圍包括軌道交通站點、車輛基地、附屬工程（含出入口、通風亭等）和軌道交通控制保護及交通銜接工程所需用地，具體范圍可根據軌道交通場站類型、地形、現狀用地條件、用地權屬、城市道路等實際情況劃定。應盡量避免地塊分割，造成零星用地、邊角地；避免多劃與綜合體功能建設無關的開發用地。第四條　本細則所稱軌道交通場站周邊土地綜合開發，是應用TOD理論（Transit－Oriented Development，以公共交通為導向），在以軌道交通場站綜合體為中心的800米（約15分鐘步行路程）半徑區域，建立集交通、商務、商業、文化、教育、居住為一體的城市功能區，通過大運量軌道交通系統（含國鐵、城際軌道交通、城市軌道交通）引領城市發展，優化城市布局，實現社會效益和經濟效益。軌道交通場站周邊土地綜合開發用地范圍包括距離軌道交通場站綜合體約800米范圍、與軌道功能緊密關聯的地區，具體范圍可根據地形、現狀用地條件、城市道路、河流水系、地塊功能及用地完整性等實際情況劃定。第五條　在廣州鐵路樞紐建設指揮部下設軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作協調小組（以下簡稱協調小組），負責軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作的政策研究、方案制訂和綜合協調。協調小組由市長擔任組長，分管副市長擔任副組長，成員單位包括市發展改革委、國土規劃委、住房城鄉建設委、交委、國資委、城市更新局、土地開發中心，各區政府、市屬軌道交通投資建設主體等單位，辦公室設在市發展改革委。（一）市發展改革委負責牽頭推進軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作，綜合協調軌道交通場站綜合體概念方案和周邊土地綜合開發規劃方案編制及申報審查，統籌軌道交通建設資金籌集和使用監管。（二）市國土規劃委負責指導和協調軌道交通場站綜合體概念方案、周邊土地綜合開發規劃方案的編制，將用地和開發方案納入土地利用規劃和城市規劃的調整計劃并組織審查，辦理項目選址、土地儲備、土地供應、規劃審批等有關工作，并成立工作小組加快推進。其他具有市屬用地規劃審查權限的單位按照職責做好軌道交通場站綜合體及周邊土地綜合開發相關的用地、規劃管理等工作。（三）市土地開發中心負責參與軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案的編制，擬訂土地儲備開發實施方案，參與軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案的申報審查，指導各區開展土地和房屋征收、用地報批等工作，可委托市屬軌道交通與投資建設主體一并開展軌道交通場站綜合體和周邊土地綜合開發規劃調整的前期研究。（四）市住房城鄉建設委根據職責做好軌道交通場站綜合體及周邊土地綜合開發的建設管理工作。（五）市交委負責參與軌道交通場站綜合體概念方案、周邊土地綜合開發規劃方案的編制，對配套的交通專項規劃和交通影響評價報告提出專業意見，負責運營的監管。（六）市國資委負責國有資產的監管，對本細則規定的市屬軌道交通投資建設主體所承擔的任務，制定考核指標并納入年度考核內容。（七）市城市更新局根據職責做好軌道交通場站周邊土地綜合開發涉及“三舊”地塊的土地整備工作。（八）市屬軌道交通投資建設主體負責組織軌道交通場站綜合體概念方案、周邊土地綜合開發規劃方案的編制，開展用地選址；負責軌道交通場站綜合體項目涉及的土地及房屋征收協調、規劃設計方案編制及申報調整、項目報建等有關工作。（九）區政府是軌道交通場站綜合體和周邊土地綜合開發項目土地、房屋征收的實施主體，負責開展征地拆遷、安置補償、管線遷改、綠化遷移、配套建設、土地移交、用地報批等實物儲備工作，落實軌道交通場站周邊土地綜合開發所需的城鄉建設用地規模及指標。 第二章　綜合開發規劃方案與場站綜合體概念方案編制 第六條　在軌道交通線網建設規劃階段（項目建議書階段，下同）同步編制軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案，由市屬軌道交通投資建設主體聯合市土地開發中心、各區政府共同編制，并通過優化土地使用性質和開發強度，提升土地使用價值和土地開發收益。軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案要納入軌道交通線網建設規劃，單獨成章，分線路設節，按站點編列項目。已完成軌道交通線網建設規劃編制但未開工的線路，應補充編制軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案。第七條　軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃應考慮軌道交通線網投資與周邊土地綜合開發收益的總體平衡。周邊一級開發收益估算總額原則上大于或等于軌道交通線路投資總估算；軌道交通投資建設主體參與的二級開發收益估算應與站點投資建設和運營虧損規模匹配。軌道交通線路建設和綜合開發資金平衡方案根據綜合開發用地規模、建設量和開發時序結合軌道交通線路建設投資計劃制定。第八條　軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案應包括以下內容：規劃范圍、開發定位、儲備用地規模、控制性詳細規劃及土地利用總體規劃調整建議、交通專項規劃、土地開發及收益測算、實施計劃等。（一）規劃范圍。統籌軌道交通場站800米半徑范圍的產業發展、公共服務設施配置、城市生活功能組織等因素，兼顧經濟效益與社會效益，通過整體規劃和城市設計，劃定規劃范圍。（二）開發定位。分析軌道交通沿線各片區的城市功能定位和空間發展重點，合理確定交通功能定位，明確軌道交通場站周邊片區的主要功能構成。（三）儲備用地規模。科學分析土地利用總體規劃確定的建設用地總量、城市基礎設施承載力等條件，合理確定規劃范圍內具備開發潛力和儲備條件的用地。（四）控制性詳細規劃及土地利用總體規劃調整建議。明確規劃范圍內用地功能，提出公共服務設施、綠地系統、建設用地強度、道路交通、公交站場、換乘設施、步行系統、地下空間、市政設施調整規劃方案、城市設計概念性方案，以及土地利用總體規劃調整方案。（五）交通專項規劃。結合交通功能定位，明確交通需求預測、交通設施布局設計、交通組織設計、綜合交通系統規劃設計等。（六）投資收益測算。根據片區發展定位、可儲備用地規模和規劃調整建議，測算開發投資金額及土地開發收益。（七）實施計劃。根據軌道交通線網建設計劃，對年度土地儲備計劃、土地利用規劃及控制性詳細規劃調整、土地供應等具體環節提出時間節點計劃。第九條　軌道交通線網建設規劃和工程可行性研究報告階段同步編制軌道交通場站綜合體概念方案。在軌道線網建設規劃階段完成軌道交通場站綜合體概念初步方案，可行性研究階段完成軌道交通場站綜合體概念方案。由市屬軌道交通投資建設主體負責開展軌道交通場站綜合體概念方案設計，概念方案要與軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案銜接一致，明確用地范圍、建筑規模和整體布局，并就項目用地和建設規模、交通組織、交通銜接等方案進行充分論證。軌道交通場站綜合體既是軌道線網規劃建設的重要節點，又是周邊土地綜合開發規劃方案中的重要項目，既可獨立選址與軌道線網同步建設，又可與周邊土地綜合開發規劃相互銜接形成整體。第十條　軌道交通場站綜合體概念方案應滿足軌道交通設施建設和交通銜接需求，有條件的軌道交通場站可整合軌道設施、周邊建筑及公共用地，充分利用地上、地下空間，達到“零換乘”的目標，促進交通功能與城市生活服務功能的有機結合。軌道交通場站綜合體的設計，以便利出行、便捷換乘為目的，周邊交通和基礎設施承載力滿足相關要求的，可進行綜合開發。第十一條　軌道交通場站綜合體概念初步方案應包括以下內容：（一）與軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案確定的功能定位、建設規模銜接一致。（二）初步確定選址范圍、開發強度、功能布局。（三）研判開發條件，并進行分類：車輛基地綜合開發（A類）。此類項目應盡量結合軌道站點規劃建設，并做好與軌道站點的交通銜接組織。具備較好開發條件站點（B類）。此類站點一般位于城市中心區邊緣或待開發區域。可結合周邊用地和規劃合理確定出入口、通風亭等軌道站點設施的位置，并有條件對軌道站點設施覆蓋的區域進行整體規劃、設計、建設。具備局部開發條件站點（C類）。此類站點可結合部分軌道站點出入口、通風亭等軌道站點設施進行局部開發。不具備開發條件站點（D類）。此類站點一般位于城市中心區。應重點考慮軌道設施與周邊交通的銜接和景觀環境的升級改造。第十二條　在軌道交通場站綜合體概念初步方案基礎上，進一步深化設計，編制軌道交通場站綜合體概念方案。方案要滿足軌道交通場站綜合體與軌道主體工程同步選址落實用地紅線、開展征地拆遷的需要，滿足地下、地上工程設計和工程界面劃分的需要，滿足土地供應和投資安排的需要。包括以下內容：（一）用地范圍。綜合考慮軌道交通設施、控制保護范圍、交通銜接工程的用地需求，結合地塊實際，合理劃定軌道交通場站綜合體的建設用地范圍。（二）功能布局。明確用地范圍內各項功能、布局和組織形式。在優先滿足交通功能的基礎上，充分挖潛地上地下空間，通過復合設計、立體開發、功能融合的手段提升軌道交通場站綜合體的城市綜合服務功能。（三）建筑設計。明確建筑物的功能布局、建筑規模、控制高度、退縮要求、形態風貌，并確定建筑體內部換乘設施（交通核）設計、人車動線組織，選定綜合體結構體系，完成蓋上蓋下建筑主體結構銜接，以及結合建筑的軌道交通場站出入口及附屬設施設計。（四）交通銜接。優化站點交通功能定位及規模研究，整合軌道交通與公交站場、P＋R（停車換乘）停車場、出租車停靠點等的銜接要求，對緊鄰用地的城市道路設置提出優化建議，完成區域交通銜接設計。對于多種軌道交通線路換乘的軌道交通場站，可結合交通換乘功能設置廣場、中庭或高架平臺等空間組織視覺中心，增強交通引導、識別能力。（五）景觀環境設計。對用地范圍內的景觀環境設計提出概念性方案，通過景觀升級改造改善城市形象，加強交通引導功能。（六）主要經濟技術指標分析、經濟收益測算及項目建設投融資方案研究。 第三章　綜合開發規劃方案的審查 第十三條　軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案由市屬軌道交通投資建設主體和市土地開發中心聯合報送市發展改革委組織研究。第十四條　軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案按以下程序組織審查：由市發展改革委、國土規劃委牽頭組織市住房城鄉建設委、項目屬地區政府以及其他相關職能部門進行聯合審查，審查通過后報市政府審定，并作為市政府審核軌道交通線網建設規劃的必要條件。第十五條　經市政府審定印發的軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案，作為軌道交通場站周邊后續土地綜合開發工作的重要依據。納入軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案的土地儲備項目視同已批復項目建議書。相應土地綜合開發項目審批事項納入廣州市重點項目綠色通道。第十六條　市屬軌道交通投資建設主體、市土地開發中心可分別編制和申報軌道交通場站綜合體和周邊土地綜合開發控制性詳細規劃、土地利用規劃的調整方案，市國土規劃委或具有市屬用地規劃審批權限的單位按規劃審批程序組織修改完善和上報審查。 第四章　場站綜合體概念方案審查 第十七條　軌道交通場站綜合體概念方案按以下程序組織審查：以經市政府審定的軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案為依據，市屬軌道交通投資建設主體組織編制軌道交通場站綜合體概念方案和交通、環境等影響評價，征求相關部門意見后，報送市國土規劃委或具有市屬用地規劃審批權限的單位進行審查，為后續出具用地規劃條件提供精細化設計依據。第十八條　軌道交通場站綜合體概念方案應與土地儲備和相關城市規劃充分銜接。重要樞紐場站綜合體概念方案經市國土規劃委或具有市屬用地規劃審批權限的單位審查通過后，可上報市規委會主任委員會審議。第十九條　軌道交通場站綜合體用地和建筑可納入軌道交通近期建設規劃和軌道交通主體工程一并規劃和審查。 第五章　場站綜合體用地的征收與供應 第二十條　辦理軌道交通場站綜合體項目用地選址后，需征收土地或者拆除房屋的，納入軌道交通主體工程征收范圍，與軌道交通主體工程用地一并征收，費用根據土地使用性質分別列入軌道交通建設成本和軌道交通場站綜合體土地開發成本。軌道交通投資建設主體應協助做好軌道交通主體工程和綜合體用地征收相關工作。相關區政府按要求完成農用地轉用、集體土地征收、國有土地收回、拆遷補償安置、房地產權屬注銷等手續。第二十一條　軌道交通場站綜合體土地供應可結合地塊實際，按照“一體規劃、同步建設、統一供應”的思路，根據投資類別分為三種模式。（一）政府投資類。原則上適用于不具備綜合開發條件的軌道交通場站。對于軌道交通場站地塊范圍內的交通銜接設施、環境建設項目或便民服務設施，可作為軌道交通項目的附屬配建工程實施，此類設施增加的建設及其他費用納入軌道交通建設資金統籌解決。土地供應主要采用劃撥方式。（二）運營企業投資類。原則上適用于具備局部開發條件的軌道交通場站。支持市屬軌道交通投資建設主體采用統一規劃、整體建設的模式，形成的國有資產委托市屬軌道交通投資建設主體代為經營，相應收益彌補軌道交通項目運營虧損。土地供應采用協議出讓、公開出讓等方式。（三）社會投資類。適用于具備較好開發條件的站點或車輛基地，采取帶軌道交通站場綜合體概念方案公開出讓方式。出讓方案須包括軌道交通設施建設。軌道交通投資建設主體對該類土地提出的開發時序、技術措施等涉及軌道交通設施保護和施工影響的要求，應當作為土地出讓的必要條件。第二十二條　軌道交通場站綜合體建設用地和周邊土地綜合開發用地可視情況聯動供應，統一建設開發，由土地使用權取得者負責軌道交通設施建設及綜合開發。 第六章　場站綜合體項目管理 第二十三條　軌道交通場站綜合體項目應由一個主體負責整體規劃、設計、建設，并做好項目投資的銜接。原則上由市屬軌道交通投資建設主體統籌負責我市境內的重要國鐵、城際軌道交通、城市軌道交通的統一規劃、設計和建設。如部分軌道工程確難以納入軌道交通場站綜合體統一建設的，軌道工程與綜合體其他工程應統一規劃、設計，同步建設。軌道交通設施與其相鄰建筑物之間的連通通道，符合政策規定要求的，市發展改革委、國土規劃委等部門應當一并納入軌道交通主體工程審批，建設費用根據使用功能在軌道交通設施和綜合開發投資之間進行分攤。第二十四條　按照軌道交通場站綜合體的投資類別進行分類管理：（一）對于政府投資類項目，按照政府投資管理相關規定執行，相應投資納入軌道交通建設資金統籌解決。（二）對于運營企業投資類項目，可參照政府投資項目統一規劃設計、整體報建，在初步設計概算階段，明確軌道設施部分和綜合開發部分投資分攤。（三）對于社會投資類項目，鼓勵軌道交通投資建設主體與社會資本合作投資建設，也可由社會投資主體單獨投資建設，如由社會投資主體單獨投資建設的，可采取兩種方式：1.由社會投資主體一并投資建設軌道交通設施，承擔投資開發成本。2.由社會投資主體統一建設，在初步設計概算階段明確軌道設施部分和綜合開發部分投資分攤，軌道交通投資建設主體承擔軌道交通設施建設費用。第二十五條　軌道交通場站綜合體項目由軌道交通投資建設主體開發的，國土規劃部門應當統一批復建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；由其他單位開發的，國土規劃部門征求軌道交通投資建設主體意見后，批復建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。國土規劃、住房建設部門在修建性詳細規劃、初步設計、施工圖設計等階段組織審查時，應將需配建的軌道交通設施和相應接口設計作為審查重點。 第七章　綜合開發用地儲備和開發 第二十六條　綜合開發用地應納入土地儲備計劃管理。經市政府審定的軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案應作為編制年度土地儲備計劃的重要依據，市國土規劃委應及時將相應地塊納入土地儲備計劃，并統籌協調落實軌道交通場站周邊土地綜合開發的各類用地指標，優先滿足開發需求。第二十七條　列入年度土地儲備計劃的項目由市發展改革委牽頭擬定《廣州市軌道交通沿線土地儲備任務書》報市政府審定后，由市政府與各區政府簽訂。第二十八條　市土地開發中心負責統籌軌道交通場站周邊綜合開發土地儲備工作。由市土地開發中心向國土規劃部門申請儲備用地規劃選址，并委托屬地區政府開展實物儲備工作。區政府結合地塊摸查情況制訂征收補償方案，方案要充分運用征收儲備和城市更新改造政策，充分考慮綜合開發對區、被征收方的利益共享。第二十九條　軌道交通場站周邊土地儲備資金由市財政資金安排解決。市土地開發中心要根據經審定的軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案（或土地儲備項目建議書），結合土儲工作任務進度，及時編制年度土地儲備投資計劃報市發展改革委審核，確保土地儲備資金的落實。第三十條　土地儲備開發方案按以下程序組織編制：由市國土規劃委指導，市土地開發中心牽頭組織軌道交通場站周邊土地儲備開發實施方案的編制，并明確各項工作任務和責任分工。第三十一條　國土規劃部門負責綜合開發用地供應。根據經審定的軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案、軌道交通建設及運營補虧資金籌集計劃和軌道沿線綜合開發土地儲備進度情況，由國土規劃部門按程序開展軌道交通沿線土地供應。如相關出讓用地涉及軌道交通設施的，應將交通設施的建設要求或技術接口要求作為規劃設計條件納入出讓文件。 第八章　綜合開發及場站綜合體開發收益管理 第三十二條　軌道交通場站周邊綜合開發土地的一級開發收益由市財政統籌安排，重點用于軌道交通項目建設。軌道交通投資建設主體參與二級開發的項目收益統籌用于軌道交通建設和運營補虧。市發展改革委牽頭會同市國資委、財政局對軌道交通投資建設主體參與二級開發項目的成本、收益進行監管。第三十三條　城市軌道交通的在建項目市區出資職責按照現行市區共建資金管理機制和《廣州市城市軌道交通市區共建資金出資責任書》繼續執行。對于已簽訂《廣州市軌道交通沿線土地儲備工作任務書》的軌道沿線儲備地塊，由市和沿線區繼續開展土地儲備工作，相應收益應用于城市軌道交通的在建項目。第三十四條　新一輪軌道交通線網建設規劃按照市區任務分擔機制，由市統籌軌道交通線路建設、場站綜合體建設開發和沿線土地綜合開發，充分調動相關職能部門和各區政府積極性，加大各部門參與力度，統一規劃、統一設計、統一建設，籌集軌道交通建設資金。有關新一輪軌道交通資金籌集和資金管理辦法涉及市區財政體制和土地收益管理體制的，原則上按現行體制另行確定。第三十五條　市發展改革委應牽頭做好政府投資類項目的全過程監管。市屬軌道交通投資建設主體在軌道交通場站綜合體設計、項目開工、項目預售、竣工驗收、項目結算等階段，向市發展改革委書面報送項目成本、收益的有關情況。第三十六條　結合實際，在依法合規的前提下創新征地拆遷補償機制。根據各區規劃和用地情況，在制定軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃方案時，結合征地補償和城市更新政策，因地制宜制訂征收拆遷補償方案，通過預留地、新建物業置換、貨幣補償等多種方式落實城市規劃、征地拆遷補償，完善周邊基礎設施、公建配套建設，提升綜合開發用地的土地經濟價值。軌道交通投資建設主體和市土地開發中心分別負責落實軌道交通場站綜合體和周邊土地綜合開發征拆資金，聯合沿線區政府制訂征收補償方案。第三十七條　由市發展改革委牽頭，對軌道交通場站綜合體建設和周邊土地綜合開發開展項目后評價，包括對開發程序、實施效果等進行評估。 第九章　附則 第三十八條　本細則自印發之日起試行，試行期為3年。附件：廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作流程圖附件 附件廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作流程圖附件審查、審批權限有調整的，按照調整后的程序執行。廣州市人民政府辦公廳秘書處 2017年3月20日印發