廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的通知穗府辦〔2015〕39號(hào)廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的通知 各區(qū)、縣級(jí)市人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：《廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)反映。廣州市人民政府辦公廳2015年7月23日 廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總則第一條 為加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，規(guī)范本市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用，保障和實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（省政府令第100號(hào)）等政策法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)適用本辦法。本辦法所稱流轉(zhuǎn)是指在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等，但利用本村建設(shè)用地建設(shè)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅的除外。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資）、與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。第三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合以下要求：（一）產(chǎn)權(quán)明晰，完成集體建設(shè)用地權(quán)屬登記。（二）符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。（三）符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格土地用途管制，嚴(yán)控新增集體建設(shè)用地規(guī)模。通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房開發(fā)和住宅建設(shè)。（四）遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押。集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物流轉(zhuǎn)時(shí)須取得合法的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。地上有違法建筑物及其附著物的，不得流轉(zhuǎn)。第五條 市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)全市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的政策制定、監(jiān)督管理和實(shí)施檢查；各區(qū)國土規(guī)劃部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體實(shí)施工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。 第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租應(yīng)具備以下條件：（一）持有集體土地所有證。（二）持有集體土地使用證。（三）取得合法的集體建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。（四）取得有效的用地規(guī)劃許可文件。（五）取得本集體經(jīng)濟(jì)組織出具的同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有集體土地使用證以及取得原出讓合同出讓方同意轉(zhuǎn)讓的證明文件。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有集體土地使用證或已經(jīng)辦理租賃登記手續(xù)，以及取得原租賃合同出租方同意轉(zhuǎn)租的證明文件。參照《廣州市閑置土地處理辦法》（市政府令23號(hào)）管理，集體建設(shè)用地使用權(quán)人延遲開發(fā)建設(shè)構(gòu)成土地閑置的，在土地閑置期間，集體建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。第七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租應(yīng)當(dāng)取得集體建設(shè)用地所有權(quán)人同意。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)采取重大事項(xiàng)集體決議的方式，形成同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料。土地所有權(quán)確權(quán)至經(jīng)濟(jì)聯(lián)社一級(jí)的，擁有該地塊使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)合作社一級(jí)的集體經(jīng)濟(jì)組織，可以持經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的批準(zhǔn)文件進(jìn)行集體決議。同意流轉(zhuǎn)證明的取得程序如下：（一）發(fā)布通告。本集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或成員代表會(huì)議召開之日起提前30日發(fā)布通告，列明流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)價(jià)格、競買人要求、流轉(zhuǎn)收益收取方式等基本情況，并通知舉行集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或成員代表會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員及提出異議的途徑。（二）召開集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或成員代表會(huì)議。集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或成員代表會(huì)議對流轉(zhuǎn)基本事項(xiàng)進(jìn)行表決須取得本集體經(jīng)濟(jì)組織的2/3以上成員或者成員代表同意。（三）進(jìn)行公示。本集體經(jīng)濟(jì)組織將集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議決議或成員代表會(huì)議決議進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于15日。公示期間，有1/3以上有選舉權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員對集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議決議提出異議或1/10以上有選舉權(quán)的成員對成員代表會(huì)議決議提出異議的，不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。（四）出具同意流轉(zhuǎn)書面證明材料。經(jīng)上述程序集體決議，可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，由本集體經(jīng)濟(jì)組織出具同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料。同意流轉(zhuǎn)書面證明材料應(yīng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證。第八條 取得同意流轉(zhuǎn)書面證明材料后，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的，集體建設(shè)用地所有權(quán)人或使用權(quán)人可以向土地行政主管部門提出納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的申請。接受申請的土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范，將其納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。第九條 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在區(qū)一級(jí)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或市公共資源交易中心等交易平臺(tái)進(jìn)行。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設(shè)用地，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)一級(jí)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或市公共資源交易中心以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，并取得區(qū)一級(jí)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或市公共資源交易中心出具的成交確認(rèn)書或中標(biāo)通知書。其他用途的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以采用協(xié)議方式進(jìn)行。工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。第十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)依照核準(zhǔn)內(nèi)容和要求，參照流轉(zhuǎn)合同的示范文本簽訂書面合同。第十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照流轉(zhuǎn)合同的約定繳交土地出讓金或租金，并按規(guī)定繳交稅費(fèi)。第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限執(zhí)行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的最高年限規(guī)定。轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限減去已使用年限后剩余的使用年限。第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后持相關(guān)材料，依照本市集體土地登記相關(guān)文件規(guī)定，向土地行政主管部門申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同生效后向土地行政主管部門申請辦理租賃登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后，經(jīng)原租賃合同出租方的同意，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同生效后到土地行政主管部門申請辦理租賃登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋匦姓鞴懿块T重新辦理租賃登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃合同解除、終止，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋匦姓鞴懿块T辦理合同注銷登記手續(xù)。第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的土地用途使用土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體建設(shè)用地所有權(quán)人和土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，按《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》相關(guān)要求辦理。合同雙方應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金、租金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。第十五條 集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)充分尊重集體建設(shè)用地使用權(quán)人的合法權(quán)益，在約定的出讓、出租年限內(nèi)不得收回土地使用權(quán)。確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回土地使用權(quán)的，集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對集體建設(shè)用地使用權(quán)人給予合理補(bǔ)償或根據(jù)合同約定補(bǔ)償。第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同屆滿前1年內(nèi)與合同另一方協(xié)商，合同另一方同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地出讓金或租金，辦理登記手續(xù)。集體建設(shè)用地使用期限屆滿，使用權(quán)人未提出續(xù)期申請或提出續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，土地所有權(quán)人可無償收回土地。其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定處理。第十七條 依法需要征收集體建設(shè)用地所有權(quán)的，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)征收方案時(shí)終止。征收主體應(yīng)當(dāng)依法給予集體建設(shè)用地所有權(quán)人補(bǔ)償。集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定，給予集體建設(shè)用地使用權(quán)人補(bǔ)償。征收范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。 第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押第十八條 集體建設(shè)用地所有權(quán)不得抵押。第十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)。第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具備土地估價(jià)資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對其抵押土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物進(jìn)行價(jià)值評估。第二十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押：（一）抵押雙方簽訂抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同和抵押合同。（二）向土地行政主管部門申請辦理土地抵押登記。（三）土地行政主管部門辦理土地抵押登記并核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證書。集體經(jīng)濟(jì)組織抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條規(guī)定取得同意抵押書面證明材料。第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同雙方應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后持相關(guān)材料，依照本市集體土地登記相關(guān)文件規(guī)定，向土地行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)抵押登記。抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而滅失的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 第四章 地價(jià)、土地收益及稅費(fèi)管理第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的30％。轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向市土地行政主管部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。第二十四條 集體土地所有權(quán)人出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的收益，歸擁有集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，納入其集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)按《廣州市人民政府關(guān)于規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理的若干意見》（穗府〔2014〕34號(hào)）中集體資產(chǎn)經(jīng)營管理的重大事項(xiàng)決策程序明確一定繳存比例并存入規(guī)定的銀行專戶，專項(xiàng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障支出，不得挪作他用。具體實(shí)施辦法由市人力資源和社會(huì)保障行政主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)、民政等部門根據(jù)省的實(shí)施辦法另行制定。集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租的收益，歸原集體建設(shè)用地使用權(quán)人；出讓、租賃合同另有約定的，依照約定。第二十五條 集體建設(shè)用地有償使用收益扣除集體經(jīng)濟(jì)組織成員社會(huì)保障支出后，剩余部分的使用，按照優(yōu)先用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)的原則，由集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序提交成員大會(huì)討論決定，使用情況應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公開。按法定程序決定的收益使用方案，應(yīng)報(bào)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）備案。第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)依法繳交有關(guān)稅費(fèi)；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)依法繳交土地增值收益。具體標(biāo)準(zhǔn)參照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第五章 法律責(zé)任第二十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的時(shí)間動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，逾期不建設(shè)或其他行為導(dǎo)致土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并按照本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。集體建設(shè)用地所有權(quán)人對閑置土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，土地行政主管部門暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。第二十八條 集體建設(shè)用地用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，或不按照批準(zhǔn)的用途使用集體建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)按照違法用地和違法建設(shè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。第二十九條 違反本辦法第九條的規(guī)定，市土地行政主管部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)或核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。 第六章 附則第三十條 市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)依據(jù)本辦法制定流轉(zhuǎn)交易登記管理細(xì)則、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本等配套文件。第三十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5年。有效期屆滿或政策、法規(guī)變化，根據(jù)實(shí)施情況依法評估修訂。 廣州市人民政府辦公廳秘書處2015年7月28日印發(fā)