關于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導意見穗府辦〔2011〕46號關于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導意見各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　為加強我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，從源頭上預防和治理腐敗，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》等法律、法規(guī)和政策的有關規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出如下指導意見：　　一、適用范圍　　(一)本意見適用于市政府代表國家履行出資人職責的國有獨資企業(yè)、國有獨資公司及國有資本控股公司(以下簡稱市屬企業(yè))及其下屬控股企業(yè)(以下統(tǒng)稱企業(yè))。　　(二)本意見所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)(含地下建筑物)、土地及其附著物。　　(三)本意見所稱物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織(以下簡稱承租人)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，并由承租人支付租金的行為。企業(yè)住宅用于分配給本企業(yè)職工租住的情形除外。　　二、基本原則　　(一)堅持公開、公正、公平的原則，自覺遵守國家法律、法規(guī)和政策的相關規(guī)定，并接受監(jiān)督。　　(二)堅持政府引導與市場運作相結合的原則，企業(yè)物業(yè)出租要配合城市功能改造，充分發(fā)揮政府引導、企業(yè)自主、市場配置的作用。　　(三)堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結合的原則，要充分發(fā)揮企業(yè)物業(yè)存量資源優(yōu)勢，以物業(yè)出租有效帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉型升級，并切實履行社會責任。　　三、健全制度　　(一)市屬企業(yè)負責企業(yè)物業(yè)出租審批權限的界定，制定規(guī)范大宗物業(yè)出租的管理制度，并按管理關系報市國資監(jiān)管機構。　　(二)企業(yè)應建立和完善物業(yè)出租管理制度，明確具體部門負責物業(yè)出租管理工作，建立物業(yè)出租管理臺賬，加強對出租物業(yè)的跟蹤管理，規(guī)范出租行為。　　(三)企業(yè)物業(yè)出租應進行必要的可行性論證，并制定合理的出租方案，內(nèi)容包括：出租物業(yè)的基本情況(物業(yè)明細、地點、面積、規(guī)劃用途等)、出租目的、可行性、出租期限、租金標準及用途、承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式等。　　四、規(guī)范審批　　(一)企業(yè)應嚴格規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循以下基本程序：　　1．科學、充分地開展可行性研究；　　2．廣泛聽取企業(yè)的法律顧問或法律中介機構意見和建議；　　3．必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；　　4．嚴格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序審議通過，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。　　(二)企業(yè)物業(yè)出租涉及改建、擴建、“三舊”改造的，方案制訂過程中應與市規(guī)劃局、國土房管局、“三舊”改造辦等政府職能部門加強溝通，并按規(guī)定報有關部門審批或核準。對涉及企業(yè)擬利用出租物業(yè)進行原址開發(fā)的“退二進三”項目，在立項前應征求市國資監(jiān)管機構的意見。　　(三)物業(yè)出租方案應提交企業(yè)董事會(總經(jīng)理辦公會)研究決定，決策資料要及時建檔備案。物業(yè)出租要按照廠務公開要求自覺接受職工監(jiān)督。　　(四)企業(yè)擬簽訂物業(yè)單次出租的期限原則上不超過3年。需要承租方對承租物業(yè)有較大投入的，租期可適當延長。　　(五)企業(yè)擬簽訂物業(yè)單次出租的期限超過6年以上的，市屬企業(yè)應嚴格做好風險評估，切實履行內(nèi)部決策程序，事前征詢市國資監(jiān)管機構的意見，并及時將企業(yè)審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關資料報市國資監(jiān)管機構。　　(六)市屬企業(yè)下屬控股企業(yè)擬簽訂物業(yè)單次出租的期限為6年以內(nèi)的，應依照大宗物業(yè)出租管理制度要求，報市屬企業(yè)審核同意。　　(七)市屬企業(yè)下屬控股企業(yè)擬簽訂物業(yè)出租的期限超過在任領導班子的本屆任期的，應事先征詢市屬企業(yè)同意。　　五、規(guī)范行為　　(一)有下列情形之一的物業(yè)不得出租：　　1．物業(yè)產(chǎn)權不清晰的；　　2．司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權利的；　　3．共有物業(yè)未取得其他共有人同意的；　　4．物業(yè)權屬有爭議的；　　5．擅自改變物業(yè)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的；　　6．屬于違法、違章建筑的；　　7．不符合安全標準的；　　8．已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權人同意的；　　9．法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。　　(二)出租人應在合同中約定，承租人有下列行為的，出租人可以終止合同，收回出租的物業(yè)。由此造成的損失，出租人應積極向承租人追索：　　1．將承租的物業(yè)擅自轉租的；　　2．將承租的物業(yè)擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；　　3．將承租的物業(yè)擅自拆改結構或改變用途的；　　4．拖欠租金超過合同約定的；　　5．利用承租物業(yè)進行違法活動的；　　6．故意損壞承租物業(yè)的；　　7．對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；　　8．法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的。　　(三)有下列情形之一的，物業(yè)租賃當事人應及時提出變更或解除租賃合同，以維護國有資產(chǎn)合法權益：　　1．因法律、法規(guī)調整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；　　2．因城市規(guī)劃建設或“三舊”改造需要拆遷的；　　3．相關事項已經(jīng)合同約定或當事人協(xié)商一致但未能履行的。　　(四)除上述規(guī)范行為外，出租人和承租人依法另有約定的行為應在合同中予以明確。　　六、公開招租　　(一)企業(yè)物業(yè)出租應當采取公開招租的方式進行，到期后應重新公開招租。鼓勵通過符合資質要求的產(chǎn)權交易機構、拍賣機構等或企業(yè)自行組織進行公開競爭招租，承租人及出租價格由公開競爭招租擇優(yōu)確定。大宗物業(yè)出租項目應在市級及以上的媒體或產(chǎn)權交易機構信息平臺公告20個以上工作日。　　(二)企業(yè)物業(yè)的出租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段，類似功能、用途參照物的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者采取評估方式確定出租底價，原則上按照兩者就高來確定。　　(三)經(jīng)公開招租只有一個符合條件的報名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施。無報名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準，可按不低于出租底價的90%價格重新公開招租。　　(四)對以下3種情形的物業(yè)出租，可以不采取公開招租：　　1．涉及國計民生、公益性、文物保護等特殊要求的物業(yè)出租；　　2．可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等、造成重大社會影響的物業(yè)出租；　　3．經(jīng)政府批準的特殊物業(yè)出租。　　對不能公開招租的物業(yè)出租價格，由市屬企業(yè)按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)等有關規(guī)定，經(jīng)評估后合理確定，并在合同簽訂前10日報市國資監(jiān)管機構備案。　　(五)企業(yè)物業(yè)出租，應選擇符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)定位項目和有實力的承租人，大宗物業(yè)出租要做好承租人的盡職調查。鼓勵在同等條件下，優(yōu)先選擇世界500強企業(yè)、國有控股上市企業(yè)、有實力的民營企業(yè)等，以出租物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，大力發(fā)展適合國家中心城市發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。　　七、簽訂合同　　(一)承租人確定后，物業(yè)租賃當事人應當依據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并按照我市有關規(guī)定進行房屋租賃合同登記備案。涉及劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營的，應按照我市有關規(guī)定繳納土地出讓金。物業(yè)租賃合同的內(nèi)容至少應包括下列條款：　　1．租賃當事人姓名或者名稱及住所；　　2．物業(yè)座落、面積、結構、裝修，附屬設施和設備狀況；　　3．租賃用途；　　4．租賃期限；　　5．租金標準和租金調整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；　　6．物業(yè)交付日期；　　7．物業(yè)使用要求和修繕責任；　　8．物業(yè)轉租的約定；　　9．物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；　　10．變更、解除合同的條件；　　11．違約責任；　　12．合同糾紛的解決方式；　　13．當事人約定的其他條款。　　(二)企業(yè)物業(yè)出租時，合同中應當特別載明合同終止情形及免責條款，如市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權終止合同。　　(三)企業(yè)法律顧問或聘用法律中介機構應對租賃合同條款認真把關，大宗物業(yè)出租項目在簽訂合同前，應出具法律意見書。　　八、監(jiān)督檢查　　(一)物業(yè)租賃合同一旦生效，出租人與承租人都應嚴格履行。企業(yè)應按合同的約定，加強合同履約監(jiān)管，保證協(xié)議的正常履行，加強對出租物業(yè)的安全、消防等監(jiān)管。如承租人不履行或者不完全履行協(xié)議時，企業(yè)應當按照合同約定及時采取相應措施，保障合同的履行。企業(yè)未及時采取措施或者措施不當造成國有資產(chǎn)損失的，將依法追究企業(yè)主要負責人及相關責任人的責任。企業(yè)監(jiān)察(紀檢)等有關部門應對本企業(yè)的物業(yè)出租工作進行全程監(jiān)督，對物業(yè)出租合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查，及時糾正存在的問題，確保物業(yè)出租管理工作規(guī)范有序進行。　　(二)市屬企業(yè)作為物業(yè)出租的責任單位，切實履行管理責任。企業(yè)相關責任人在物業(yè)出租過程中違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度，以權謀私、濫用職權、玩忽職守造成國有資產(chǎn)損失的，應當依法承擔相應賠償責任，并按照《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)〈廣州市市屬國有企業(yè)資產(chǎn)損失領導人員責任追究暫行辦法〉的通知》(穗文〔2010〕8號)追究責任；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。　　(三)市國資監(jiān)管機構切實履行出資人職責，加強對國有企業(yè)物業(yè)出租管理工作的指導，依法行使監(jiān)督職能。市國資監(jiān)管機構派駐企業(yè)的監(jiān)事會或財務總監(jiān)要對企業(yè)物業(yè)出租工作進行監(jiān)督，對企業(yè)管理制度執(zhí)行情況進行定期檢查，大宗物業(yè)出租情況要及時上報。　　九、其他　　(一)市屬企業(yè)應結合本指導意見，對已出租物業(yè)情況進行全面清理，發(fā)現(xiàn)問題應及時整改。　　(二)企業(yè)與其他投資者合資、合作的項目公司承租本企業(yè)物業(yè)的，應參照本指導意見執(zhí)行。　　(三)企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及物業(yè)出租行為的，應參照本指導意見執(zhí)行。　　(四)市屬企業(yè)(含不同國資監(jiān)管機構所監(jiān)管企業(yè))之間及其全資控股企業(yè)之間物業(yè)出租行為，可由相關企業(yè)自行協(xié)商確定。　　(五)企業(yè)化管理的事業(yè)單位及其投資的企事業(yè)單位的物業(yè)出租行為，參照本指導意見執(zhí)行。　　(六)各區(qū)、縣級市政府結合當?shù)貙嶋H，參照本指導意見規(guī)范物業(yè)出租行為。　　(七)本指導意見自發(fā)布之日起施行，有效期5年。有效期屆滿，將根據(jù)實施情況依法進行評估修訂。廣州市人民政府辦公廳二○一一年十一月四日　　主題詞：經(jīng)濟管理國有企業(yè)物業(yè)△意見　　廣州市人民政府辦公廳秘書處2011年11月21日印發(fā)