轉發廣州人大常委會關于廣州市人民政府辦理關于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案實施方案的決議的通知廣州市人民政府辦公廳文件穗府辦〔2003〕6號轉發廣州市人民代表大會常務委員會關于廣州市人民政府辦理關于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案實施方案的決議的通知各區、縣級市人民政府，市府直屬各單位：　　市十一屆人大常委會第三十八次會議審議通過了《廣州市人民政府辦理〈關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案〉的實施方案》，并作出了相應的決議。現轉發給你們，請貫徹執行。廣州市人民政府辦公廳二○○三年二月二十一日廣州市人民代表大會常務委員會關于廣州市人民政府辦理《關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》實施方案的決議（2003年1月24日廣州市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議通過）　　廣州市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議，聽取了市人民政府辦理《關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》實施方案（第48號、第50號和第53號）的報告。經過審議，同意這個實施方案。　　會議認為，"爛尾樓"屬歷史遺留問題，情況比較復雜，原因是多方面的。市人民政府要按照"一樓一策"的處理辦法，采取切實有效的措施，加快推進整治"爛尾樓"的各項工作，積極、妥善地解決"爛尾樓"有關問題，依法保護各方面的利益，特別是被拆遷人的利益，盤活開發建設資源，搞好城市建設與管理。　　廣州市人民政府辦理關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案實施方案　　市十一屆人大五次會議主席團決定，將市人大代表王則楚、鐘棵枝、甘岫云等代表依法提出的《關于建議市政府盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》（第48號）、《清除"都市傷疤"，建設好大都市》（第50號）和《關于整治廣州市"爛尾樓"刻不容緩的議案》（第53號）三個議案合并成《關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》，交由市政府辦理。市政府對此高度重視，立即布置和落實辦理工作。主辦單位和會辦單位密切配合，共同努力，深入調查研究、查閱歷史資料、廣泛征求意見、反復討論修改，形成了加快整治"爛尾樓"的議案實施方案。在認真聽取市人大常委會意見的基礎上，又對議案實施方案作了一些修改。經市政府常務會議討論通過，現提請市人大常委會會議審議。　　一、辦理《關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》的情況　　整治"爛尾樓"是改善我市城市面貌，維護市場經濟秩序的需要，是進一步鞏固和發展"三年一中變"成果的重要內容。它涉及多方面的利益特別是被拆遷人利益，直接關系到我市的社會穩定和現代化建設。我市一直非常關注和重視"爛尾樓"問題，市人大《關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》交辦以后，市政府對此更加重視，加快了工作進程，要求有關部門和單位采取更加有力的措施，繼續依法妥善處理這一問題。　　（一）明確主辦單位和會辦單位，確定工作思路。　　2002年4月29日，市政府召開工作會議，明確了《關于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》的主辦單位為市建委，會辦單位為市國土房管局、規劃局、市政府法制辦等十多個部門，并邀請市中級人民法院、人民銀行廣州分行營管部協助辦理。在明確各自職責任務的基礎上，主、會辦單位經過認真研究，提出了"積極面對歷史和現狀，保護各方面利益，特別是被拆遷人利益；摸清情況，一案一策；依法依章，切實可行"的工作思路，有組織、有計劃、有步驟地推進了各項工作。　　（二）市政府成立了整治"爛尾樓"的組織實施機構。　　2002年8月，經市政府11屆102次常務會議批準，成立了"廣州市處置''爛尾樓''工作領導小組"，由李卓彬副市長擔任組長，市政府辦公廳、市建委、市國土房管局等十多個委、辦、局為成員單位。領導小組下設辦公室，負責具體收集、整理、匯總和研究相關的文件和資料，并提出解決"爛尾樓"問題的工作建議。同時，市政府還要求各區政府成立相應工作機構，協助市政府處理轄區內"爛尾樓"問題。　　（三）進一步全面調查我市"爛尾樓"的情況。　　在過去調查研究的基礎上，市政府有關部門對全市1992-2001年批準實施拆遷的項目進行逐項排查。經過幾個月的緊張工作，完成了對"爛尾樓"的全面調查，摸清了我市目前"爛尾樓"的基本情況，為今后依法推進項目的建設和依法處理提供了基礎資料。根據調查統計，目前我市八個老城區范圍內共有"爛尾樓"57宗，其中取得預售許可證的有43宗，有23宗已經結構封頂，有20宗被凍結查封；造成"爛尾樓"的主要原因是開發企業資金不足（詳細情況請參閱附件）。　　（四）組織有關人員赴外地城市考察。　　2002年6月，議案辦理領導小組組織了有關同志到北京市、天津市和海南省考察，了解他們處置"爛尾樓"的做法，查閱研究了外地有關處置"爛尾樓"問題的文件資料。同時，還專門向國家建設部住宅與房地產業司匯報了我市整治"爛尾樓"的情況，聽取了他們的意見。通過這些工作，了解了情況，開拓了思路。　　（五）抓緊推進整治"爛尾樓"工作。　　在辦理議案的同時，繼續推進實施整治"爛尾樓"的各項措施。抓緊修改和草擬了與整治"爛尾樓"工作有關的法規規章，主要是房地產開發、閑置土地處理、拆遷管理、停緩建工程處理等方面。各有關部門總結了以往開展整治和預防"爛尾樓"工作的經驗，采取強有力的措施，加大了監督管理的力度，從規范運作入手，防止出現新的"爛尾樓"，對一些已著手處理的"爛尾樓"，制定了針對性的措施，促使部分"爛尾樓"重新啟動或依法轉讓。　　二、1996年以來我市整治"爛尾樓"的情況　　一直以來，市政府始終非常重視"爛尾樓"問題。尤其是1996年以來，采取了一系列整治和預防"爛尾樓"的具體政策和措施，積極處理"爛尾樓"問題，取得了一定成效。　　（一）制定有關法規規章，完善城市房屋拆遷管理的政策和制度。　　我市從1996年開始起草《廣州市城市房屋拆遷管理條例》，1997年9月1日起施行，該法規調整了城市房屋拆遷中的各種關系，重點強化了保護被拆遷人利益的措施。1997年6月，市政府頒布了《廣州市閑置土地處理辦法》，是國內最早頒布這方面規章的城市之一。這一規章的頒布和實施，對我市解決和預防"爛尾樓"問題起了積極作用。根據市政府1998年9月批轉執行的《關于進一步加強我市城市房屋拆遷管理工作有關問題的請示》（穗府〔1998〕75號）的要求，市拆遷管理部門建立落實了拆遷資金監控制度、拆遷跟蹤檢查制度，建立和健全了拆遷地塊檔案，有效防止了產生新的拆遷爛尾地塊。　　（二）采取措施追討臨遷費，全面調查拆遷項目。　　針對"爛尾樓"導致被拆遷人補償安置不能到位、拖欠臨遷費問題，1996年以來，我市采取行政手段，通過登報告示、引導拆遷戶訴諸法律追討臨遷費等途徑，督促拆遷單位支付臨遷費。同時，每年春節前，市政府有關部門都召開催付臨遷費大會，要求欠費單位必須想方設法發放臨遷費，使臨遷戶能安度佳節。到目前為止，共計催付臨遷費7億多元，在一定程度上緩解了"爛尾樓"造成的矛盾。　　1999年，我市對當時的拆遷地塊進行了清理，通過實施"一地一策"的處理辦法，二十多個地塊的關系得到理順。2001年，我市擴大清理范圍，對1992年至2001年批準實施拆遷但沒有按期完成拆遷工作的地塊進行了調查，調查內容有地塊的拆遷規模、目前的拆遷補償安置狀況、資金投入數量、用地手續、開發建設進度等情況，對每個項目進行了初步的收益分析，實施針對性措施，為整治"爛尾樓"提供了較全面的基礎資料。　　（三）重點處理了矛盾較突出、影響較大的"爛尾樓"項目。　　對于這些"爛尾樓"項目，我市的主要措施是：依法理順各方關系，收回土地使用權，結合實施城市規劃重新調整使用。如為了保護南越王宮遺址，我市需遷建兒童公園，經比較分析，決定復建地點選在中建廣場地塊。市政府依法收回中建廣場地塊土地使用權后，總共投入3億元用于兒童公園復建，其中包括解決中建廣場地塊遺留的補償安置問題。另外如南油公司芳草街地塊，市政府1999年無償收回土地使用權后改作危改項目，享受危改項目優惠政策，目前項目已完工。盤福新街地塊、狀元坊地塊等在收回土地使用權后，成功拍賣出讓，由競買人接手處理原"爛尾樓"項目的拆遷遺留問題，目前工作進展順利。　　（四）加大協調和督辦的力度，解決了一部分"爛尾樓"問題。　　主要的方式是：　　1.協調建設單位對已拆除房屋進行原狀修復，安排拆遷戶搬回。如：興華公司恩寧路地塊。　　2.會同建設單位上級主管部門協商解決辦法，重點解決拆遷戶的補償安置問題，如荔灣區城市建設開發公司等開發建設的金花小區，曾拖欠臨遷費12億元，4100戶拆遷戶居無定所。荔灣區政府承擔主管責任，組織力量首先建設回遷房安置被拆遷戶。到目前為止，金花小區約3410被拆遷戶已得到安置，690戶正在解決中。　　3.按程序批準建設單位調整融資組合，使項目重新啟動運作。　　4.依法調整項目規劃設計條件，使項目能在目前的房地產市場條件下繼續運作。　　5.通過法院理順債權債務關系和確認債權債務責任人后，明確項目開發建設主體，推進項目開發。　　6.協助完善拍賣手續，加快"爛尾樓"項目的拍賣，使部分"爛尾樓"更換新的業主。　　（五）通過清理閑置土地，清理了一批未正常開發的項目。　　根據《廣州市閑置土地處理辦法》，市政府成立了市處理閑置土地領導小組（市收地會），開始依法對全市過期用地批文和閑置土地進行處置。處置重點是沒有發生實質投入或投入很少的項目。至今，已開展了16批次的收地工作，全市注銷過期用地批文和收回閑置土地共946宗、用地面積1844萬平方米，其中原來八個老城區有931宗、1466萬平方米。　　（六）依法調整國有建設用地審批程序，完善商品房預售管理，有效控制"爛尾樓"的產生。　　根據修訂后的《中華人民共和國土地管理法》和修訂后的《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，我市近期依法調整了國有建設用地審批程序，需先辦理土地有償使用手續、領取《建設用地批準書》后，再辦理房屋拆遷手續，改變了過去拆遷手續在前的做法。今后建設單位在進行房屋拆遷等土地利用活動前，必須先繳納土地出讓金，由此提高了建設單位進入房地產市場的"門檻"，有利于減少"爛尾樓"的發生。我市一直認真貫徹實施省人大1998年頒布實施的《廣東省商品房預售管理條例》，進一步完善了商品房預售管理制度，堅決實行商品房預售款監控制度，提高商品房預售的形象進度條件，加強商品房預售許可證的期限管理，有效防止了商品房開發項目新的"爛尾"。　　三、進一步加大整治"爛尾樓"力度的對策措施　　"爛尾樓"的產生由來已久，情況比較復雜，原因是多方面的。但從根本上說，是建設單位對項目未作深入的可行性研究、市場風險應變能力低和經營不善等自身因素造成的。根據我市加快現代化中心城市建設的要求，市政府已將解決和預防"爛尾樓"問題作為我市今后城市規劃、建設和管理的一項重要工作，依法繼續加快處理進程。開展這項工作的主要原則是：嚴格依法推進，按照市場經濟規律運作；切實落實項目業主負責制，優先解決拆遷戶的補償安置問題；突出重點，分類處置，逐步消化。計劃用三至五年的時間基本解決現有的"爛尾樓"問題，力爭近兩年取得突破性進展，重點抓好對群眾利益和城市景觀影響較大的"爛尾樓"的整治工作。具體措施是：　　（一）建立和完善處理"爛尾樓"的市場機制。　　"爛尾樓"問題應主要通過市場機制來處理消化。政府將進一步充分發揮市場機制的作用，努力完善國有土地使用權交易制度，促進和培育國有土地使用權二級市場的發展，為"爛尾樓"的依法轉讓提供更多渠道，實現資源的優化配置。對原建設單位無力開發建設但有開發價值的"爛尾樓"，可通過有形市場交易等方式，按規定程序調整土地使用單位，并確保接手單位必須先解決拆遷遺留問題，妥善補償和安置被拆遷戶。　　（二）對進入司法程序的"爛尾樓"的處理。　　對進入司法程序被法院查封的"爛尾樓"，政府各部門將堅持依法行政、依法辦事，主動配合法院在處理"爛尾樓"過程中完善手續，加快司法途徑解決的進度。對經由法院判決確認"爛尾樓"債權債務關系的，政府各部門要依據法院生效判決，抓緊辦理相應手續，明確投資主體，推動項目實施。對可以或可能通過司法途徑解決"爛尾樓"所引發糾紛的，將引導"爛尾樓"涉及各方通過法律程序解決糾紛，政府及有關部門將在各方面予以支持。同時，建議市人大督促法院加快此類案件的處理。　　（三）進一步完善整治"爛尾樓"工作的法規規章。　　根據近年來處理"爛尾樓"的實踐和市人大代表議案提出的要求，繼續執行以往行之有效的措施，同時根據實際情況進一步健全、完善有關法規規章，做到有法可依、有章可循、執法必嚴、違法必究。　　一是根據國務院頒布的有關法規和廣州市近年來的實際情況，對1996年市政府頒布的《廣州市房地產綜合開發管理辦法》和1997年市人大頒布的《廣州市城市房屋拆遷管理條例》進行修訂。《廣州市房地產綜合開發管理辦法》修訂為《廣州市房地產開發辦法》，《廣州市城市房屋拆遷管理條例》修訂為《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。目前修訂稿已經市政府常務會議討論通過，并已提交市人大審議。　　二是根據廣州幾年來的工作實踐，對《廣州市閑置土地處理辦法》進行修改，更詳細地明確閑置土地的認定標準、處置程序、收回閑置土地的補償標準和補償費用的支付方式等，使之更具可操作性。此項工作現正抓緊進行。　　（四）建立和完善整治"爛尾樓"的工作機制。　　市政府及各區、縣級市和政府有關部門要從整治市容市貌和維護社會穩定出發，繼續把處置"爛尾樓"問題作為重要工作，明確工作計劃目標，明確層級責任，抓好重點和突破口。繼續將整治"爛尾樓"列入城市建設管理考評內容，實行目標管理責任制，使這項工作有機構、有監督、有檢查、有考評，確保整治"爛尾樓"的各項措施真正落到實處。　　（五）要求建設單位依法補齊有關手續。　　在處理"爛尾樓"的過程中，要嚴格按照程序辦事。針對調查中發現"爛尾樓"存在項目手續不完善的問題，依據現行法律法規規章的規定，要求建設單位盡快補齊項目的各項手續，明確開發建設期限，以此為突破口，為進一步全面依法推進項目續建和依法處理"爛尾樓"項目打下堅實的基礎。　　（六）對建設單位自身因素造成的"爛尾樓"的處理。　　對建設單位自身原因造成的"爛尾樓"，政府將加大監督管理力度，建立有效約束機制，促使"爛尾樓"續建。主要措施有：　　1.落實業主責任制。責成"爛尾樓"業主或投資人的上級主管部門負責妥善解決問題。存在"爛尾樓"的開發企業，不配合政府整治"爛尾樓"工作的，不允許開發新的房地產項目，嚴格市場準入條件，包括有形土地市場進入和房地產開發資質獲得。"爛尾樓"牽涉的債權債務應當依法盡快處理，能夠協商解決的協商解決；必須通過法律途徑解決的，由人民法院等司法機構處理。　　2.支持項目續建。建設單位有開發能力，可在規定期限內完成對被拆遷人的補償和安置的，政府各有關部門將支持項目的續建，包括在符合城市規劃的前提下，可以依法調整規劃設計條件或調整項目使用功能。　　3.限期進行整飾。依照經濟實用的原則，要求建設單位限期對"爛尾樓"進行立面整飾，保持"爛尾樓"工地的環境清潔，使"爛尾樓"與周邊環境協調。　　4.依法收回土地使用權。對個別矛盾較突出的"爛尾樓"，可采取解決拆遷安置問題和項目開發分開處理的方式，在政府組織協調下依法收回土地使用權，妥善解決。　　附件：廣州市"爛尾樓"基本情況表