上月樓市成交保持年內(nèi)高位廣州房地產(chǎn)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì) 新房二手成交齊放量　　記者從市住建局獲悉，10月以來，廣州推出一系列增量政策，深化落實(shí)存量政策。11月，廣州房地產(chǎn)市場成交仍處于年內(nèi)月度高位水平，市場繼續(xù)保持熱度，延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。　　11月（統(tǒng)計(jì)周期為11月1日~11月30日），廣州一手商品房和二手商品房網(wǎng)簽量保持同比和環(huán)比均為正增長。當(dāng)月，全市一手商品房網(wǎng)簽面積128.15萬㎡，同比增長18.6%、環(huán)比增長1.6%；11月全市二手商品房網(wǎng)簽面積140.52萬㎡，同比增長5.6%、環(huán)比增長4.3%。今年1~11月，全市一手商品房網(wǎng)簽面積累計(jì)為939.05萬㎡、同比下降8.8%，同比降幅比1~10月份收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)。　　11月，廣州一手住宅成交量仍處于年度高位水平，二手住宅成交量基本持平。全市一手住宅網(wǎng)簽面積90.02萬㎡，同比大幅增長53.2%，雖環(huán)比下降19.2%，但遠(yuǎn)高于前11個(gè)月月均63.26萬㎡的成交水平和9月份56.03萬㎡的網(wǎng)簽量。11月全市二手住宅網(wǎng)簽面積124.12萬㎡，同比增長2.5%、環(huán)比略降1.3%，處于近兩年高位水平。從套數(shù)看，11月全市一手住宅網(wǎng)簽8304套，全年中僅次于10月份的10418套，是全年月平均5806套的143%；11月全市二手住宅網(wǎng)簽13044套，是全年月平均11434套的114.1%。　　11月，一手住宅和二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)基本穩(wěn)定。全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)3.17萬元/㎡，環(huán)比略降1.3%，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)2.18萬元/㎡，環(huán)比微增0.2%。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房價(jià)指數(shù)顯示，10月份一手住宅房價(jià)環(huán)比指數(shù)99.3，降幅比9月份減少0.2個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)指數(shù)下行態(tài)勢(shì)有所收窄。　　11月，廣州的一手住宅和二手住宅去庫存周期均有所縮短。截至11月末，全市一手住宅庫存面積1078.77萬㎡，比10月末減少3.6%，去庫存周期16.9個(gè)月、比10月末縮短1.6個(gè)月，年內(nèi)首次回落到18個(gè)月以內(nèi)。根據(jù)市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，11月末全市二手住宅掛牌量為13.51萬套，比10月末減少1.9%，去庫存周期14.9個(gè)月、比10月末有所縮短。　　11月，廣州房地產(chǎn)市場熱度繼續(xù)保持。全市主要在售一手住宅樓盤到訪總量為7.34萬組次，認(rèn)購總量2818套，日均到訪量、認(rèn)購量比10月后兩周分別減少7%、16.3%，遠(yuǎn)高于9月到訪認(rèn)購水平。根據(jù)全市重點(diǎn)樓盤的監(jiān)測，11月份一手住宅周均到訪量是一季度周均的173.3%，和二季度基本持平，是三季度的115.8%；周均認(rèn)購量是一季度周均的172.8%、二季度的107.1%、三季度的130.0%。　　二手市場量升價(jià)穩(wěn) 剛需剛改客群是近期成交主力　　從10月、11月數(shù)據(jù)看，廣州樓市整體成交已經(jīng)開始溫和放量。其中，二手房市場搶先一步觸底，量升價(jià)穩(wěn)。從價(jià)格看，廣州二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比從5月份低點(diǎn)-1.6%持續(xù)回升至10月份-0.4%。從成交量看，下半年市場成交熱度明顯提高，6~11月月均成交9939套。　　從合富大數(shù)據(jù)來看，以2012年1月為基期，二手住宅價(jià)格相比2022年7月的高點(diǎn)下降了17%，回落到2017年初的水平。而新建商品住宅價(jià)格下降了13%，從數(shù)值上看與2019年初相當(dāng)。考慮到新房的產(chǎn)品在近幾年不斷迭代升級(jí)，一定程度上減少了價(jià)格上的跌幅，新房與二手房之間實(shí)際價(jià)格波動(dòng)差異會(huì)更小一些。　　從戶型產(chǎn)品來看，廣州90㎡及以下的新房價(jià)格指數(shù)相較2022年7月高點(diǎn)已經(jīng)下跌13.5%。而同樣周期90㎡~144㎡戶型新房價(jià)格指數(shù)下跌12.9%，144㎡以上新房價(jià)格指數(shù)下跌12.0%。　　小戶型價(jià)格經(jīng)歷了更大幅度的調(diào)整，反映到市場上的情況就是總價(jià)400萬元以下的剛需剛改客群開始進(jìn)場。　　從趨勢(shì)看，10月份400萬元總價(jià)以下新房，其成交總面積占全市67%，其成交金額占全市45%。這兩個(gè)比例從下半年逐步拉升，扛起廣州樓市回暖的大旗。300萬元~400萬元可入住中心城區(qū)，成為本輪剛需剛改行情的新動(dòng)力。今年成交火熱的荔灣芳村板塊，以300萬元即可上車中心城區(qū)的巨大優(yōu)勢(shì)獨(dú)占鰲頭。而天河區(qū)的珠江花城，部分400萬元以內(nèi)的產(chǎn)品，也為剛需剛改客群入住天河提供了基礎(chǔ)。　　11月政策措施回顧　　11月15日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于配建車位車庫與商品房同步銷售的通知》，在商品房預(yù)售階段即可同步銷售車位，促進(jìn)車位車庫去化。　　11月18日，市發(fā)改委就《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》公開征集意見，外圍7個(gè)區(qū)實(shí)施安居樂業(yè)入戶政策，有利于引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，提振市場信心。　　11月18日，廣州安居集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，正式啟動(dòng)房源籌集。　　11月22日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與市財(cái)政局、廣州市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)文件取消廣州市普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步降低了購房人交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。　　11月26日，市住房公積金中心優(yōu)化調(diào)整住房公積金貸款政策，大幅增加個(gè)人、兩人或兩人以上、多孩家庭申請(qǐng)貸款的最高額度。　　11月26日，市城中村改造指揮部制定使用城中村改造專項(xiàng)借款購買存量商品住房作為安置房的工作指引，明確了收購存量商品房流程和工作要點(diǎn)。