廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法配套文件的通知穗府辦規〔2024〕21號廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法配套文件的通知各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》（市政府令第208號）的配套文件《廣州市舊村莊改造實施細則》《廣州市舊廠房改造實施細則》和《廣州市舊城鎮改造實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。廣州市人民政府辦公廳2024年12月28日廣州市舊村莊改造實施細則第一章 總  則　　第一條  為進一步推進和規范本市舊村莊改造工作，根據有關法律、法規和《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》等規章的規定，結合本市實際，制定本細則。　　第二條  本細則適用于本市行政區域內的舊村莊改造項目及其監督管理等活動。　　前款所稱的舊村莊改造項目是指在《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》實施前已批復方案或者已引入合作企業的，以及其他經市人民政府確定的舊村莊改造項目。　　第三條  舊村莊改造可以多渠道籌集資金來源，包括：　　（一）中央、省級補助資金。　　（二）市、區財政投入的改造資金。　　（三）參與改造的市場主體投入的資金。　　（四）農村集體經濟組織、村民及其他原權利主體自籌的改造資金。　　（五）其他符合規定的資金。　　第四條  舊村莊改造包括下列類型：　　（一）全面改造，是指以拆除新建方式對舊村莊進行再開發，或者對舊村莊實施生態修復、土地復墾。　　（二）微改造，是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、完善公共設施和消防設施等方式對舊村莊進行整治提升。　　（三）混合改造，是指全面改造和微改造相結合的類型。　　舊村莊改造涉及歷史文化名城保護對象的，保護范圍內不適用全面改造，原則上以現狀保留及微改造為主。　　第五條  舊村莊全面改造主要包括以下模式：　　（一）政府主導改造。由政府整理土地，負責對村民住宅和農村集體經濟組織物業等補償安置，整理的土地納入政府儲備用地，出讓后由土地使用權人按照規劃進行開發建設。　　（二）合作改造。由農村集體經濟組織采用招標、掛牌、招商等公開方式引入開發企業合作參與改造。　　（三）自主改造。由農村集體經濟組織根據批復的項目實施方案自行實施改造。　　第六條  區人民政府應當建立長效機制，嚴厲查處借舊村莊改造之機進行違法用地或者違法建設的行為，杜絕新增違法用地、違法建設。　　鎮人民政府、街道辦事處應當開展對轄區內違法用地、違法建設的日常巡查、發現、制止、報告等工作，及時有效查處違法行為。　　村民委員會、農村集體經濟組織應當自覺加強對本村村民建房的管理，保障農村集體經濟組織共同利益。第二章 改造策劃　　第七條  市住房城鄉建設行政主管部門應當將舊村莊改造項目納入城市更新項目儲備庫，編制項目年度計劃，并實施動態、聯動管理。　　舊村莊改造項目納入項目儲備庫后，方可按照有關規定推進基礎數據調查與核查、引入合作企業、片區策劃方案編制與審核、項目實施方案編制與審核等前期工作；符合條件的，可以按程序納入項目年度計劃。　　第八條  “三舊”改造實施片區包括舊村莊改造的，片區策劃方案應當開展舊村莊改造經濟可行性、實施可行性的評估，明確舊村莊改造范圍、發展策略、產業方向、改造類型和模式、利益平衡、實施時序等內容。　　第九條  市住房城鄉建設行政主管部門應當建立常態的基礎數據調查制度和基礎數據共享交換機制，并利用有關數據資源建設基礎數據庫。　　區人民政府負責組織開展數據調查等工作，完善土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、古樹名木、公共服務設施及市政基礎設施等現狀基礎數據。　　第十條  片區策劃方案應當確定舊村莊改造范圍，舊村莊改造范圍由區人民政府會同市住房城鄉建設行政主管部門按以下原則確定：　　（一）以自然村（經濟社）、行政村或者經村改居的原舊村莊（經濟聯社）的建設用地范圍為基礎，結合省“三舊”改造地塊數據庫范圍，根據該農村集體經濟組織集體土地權屬范圍、土地利用現狀、土地調查影像、國土空間總體規劃等疊加信息，合理確定舊村莊改造范圍。國營農（林）場、農工商公司等參照農村集體經濟組織管理模式的，其用地可以參照本細則納入舊村莊改造范圍。　　（二）舊村莊全面改造項目用地范圍原則上以舊村莊的建設用地范圍為基礎，屬于農村集體經濟組織（含該村下屬經濟合作社）權屬范圍的用地應當全部納入改造，可以結合所在地塊的特點和周邊路網結構，合理整合周邊低效用地，實施連片整體改造。　　（三）農村集體經濟組織有留用地指標欠賬的，可以通過留用地落地的方式將該村符合國土空間規劃的集體土地納入舊村莊改造范圍。　　第十一條  舊村莊改造類型、改造模式應當經農村集體經濟組織成員大會表決確定。　　對位于城市重點功能區，或者對完善城市功能和提升產業結構有較大影響、通過微改造或者混合改造難以改善居住環境的舊村莊，可以確定為全面改造；對具有歷史文化保護價值或者基本符合國土空間規劃要求的舊村莊，可以確定為微改造。　　第十二條  片區策劃方案應當綜合人口、戶籍、現狀建筑量等因素，以不突破規劃可承載能力，保障改造切實可行為原則，核定舊村莊全面改造復建安置總量。住宅復建安置總量可以按照“棟”“戶”或者“人”三種方式之一進行核定；農村集體經濟組織物業復建安置總量可以按照建筑面積或者用地范圍兩種方式進行核定。上述具體復建安置總量核定按照本市舊村莊全面改造成本核算有關標準執行。　　經審定的片區策劃方案確定的復建安置總量核算方式不得變更，復建安置總量不得突破。　　第十三條  片區策劃方案應當依據本市舊村莊全面改造成本核算有關標準合理確定改造成本。　　市住房城鄉建設行政主管部門應當建立健全舊村莊全面改造成本核算標準，并參考房屋市場租金水平、建設工程造價水平等進行動態調整。　　第十四條  舊村莊改造項目按照市場評估地價確定融資樓面地價，融資樓面地價評估應當充分考慮項目搬遷補償安置、開發周期等綜合因素。融資樓面地價應當為提交城市更新領導機構審議前12個月內的市場評估地價。　　區“三舊”改造部門或者區人民政府指定單位，委托五家以上（含五家）評估機構開展融資樓面地價評估，并會同區規劃和自然資源主管部門進行評審。　　第十五條  片區策劃方案和項目實施方案應當按照改造成本與收益基本平衡的原則開展經濟測算，結合舊村莊改造成本和在有效期內的評估融資樓面地價，提出合理的融資建設量。　　第十六條  “三舊”改造片區涉及舊村莊改造的，片區策劃方案應明確舊村莊改造意愿、改造類型、改造模式、復建安置總量核定方式，并就上述內容等充分征求改造范圍內權屬人意見。　　片區策劃方案完成專家論證、公眾參與、征求意見等工作后方可提交城市更新領導機構審議，公開征求意見時間不得少于30日；涉及國土空間詳細規劃調整的，在片區策劃方案審定前應當完成國土空間詳細規劃調整審批。　　經審定的片區策劃方案需調整的，應當報原審定機關審定。第三章 項目實施方案　　第十七條  區人民政府應當依據國土空間詳細規劃、片區策劃方案，以經區人民政府公布的基礎數據為基礎，組織編制舊村莊改造項目實施方案。項目實施方案應當明確基礎數據調查成果、改造范圍、改造主體、改造類型、改造模式、復建和融資建設量、改造成本、用地處理、實施時序、搬遷補償安置的原則和標準、歷史文化遺產調查評估保護專章、樹木保護專章、社會穩定風險評估等內容。　　項目實施方案編制階段，應當依法開展土地勘測定界工作，形成土地勘測定界技術報告。由區規劃和自然資源部門對已確權或者取得合法用地批文的土地和房屋出具土地、房屋產權登記查冊表或者用地證明文件，對沒有確權或者沒有取得合法用地批文但辦理過規劃報建手續的土地和房屋出具意見。　　項目實施方案應當參照本市集體土地征收補償、國有土地上房屋征收補償有關規定，明確搬遷補償安置的原則和標準。　　第十八條  區人民政府應當組織專家對項目實施方案的經濟性、可行性和實施風險進行論證，并根據專家論證意見組織修改形成項目實施方案征求意見稿。　　第十九條  項目實施方案征求意見稿應當通過項目所在地現場、屬地鎮（街道）公示欄等途徑公開征求意見，公開征求意見時間不得少于30日。區人民政府應當就項目實施方案征求意見稿征求市、區相關單位意見，應當充分聽取各方意見，并修改完善項目實施方案。　　第二十條  項目實施方案應當由農村集體經濟組織依法表決。全面改造和混合改造項目表決內容包括復建安置總量、搬遷補償安置的原則和標準等直接與村民利益相關內容。微改造項目表決內容包括自籌改造資金金額、改造內容等直接與村民利益相關內容。　　第二十一條  已納入項目年度計劃的舊村莊改造項目，項目實施方案按照本細則第十八條、第十九條、第二十條的規定完成相關工作后方可提交城市更新領導機構審議，審定后由有權機關批復，批復文件應當明確有效期限，并在區人民政府門戶網站或者區“三舊”改造部門官方網站上公布。　　項目實施方案經批復和農村集體經濟組織成員大會表決通過，方可作為項目實施的依據。項目實施方案由農村集體經濟組織成員代表會議表決提交審議的，批復后應當由農村集體經濟組織成員大會依法表決。　　第二十二條  經審定的項目實施方案需調整的，應當報原審定機關審定；但同時符合以下情形的，可以由區人民政府按程序審定：　　（一）不涉及國土空間詳細規劃修改。　　（二）不增加片區策劃方案確定的復建安置總面積。　　（三）不減少由市人民政府分配的節余建筑面積及用地。　　項目實施方案調整涉及復建安置總量、搬遷補償安置的原則和標準等直接與村民利益相關內容的，應當經農村集體經濟組織依法表決后，按程序報批。　　第二十三條  村民（含村改居后的居民）住宅等私人物業搬遷補償安置方案需經被搬遷安置的村（居）民和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過。農村集體經濟組織物業的搬遷補償安置方案需由農村集體經濟組織召開成員大會表決通過。　　第二十四條  搬遷補償安置協議在項目實施方案批復規定時限內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，項目實施方案應當報有權限的機關重新審定和批復。　　因政策調整、規劃調整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情況的，改造主體可以在規定時限屆滿前向原審批機構申請延期，每次申請延長期限不超過3年。第四章 改造實施　　第二十五條  政府主導改造類項目由政府按照土地整理和土地出讓兩階段推進。　　區人民政府負責土地的前期開發整理，妥善處理村民住宅和農村集體經濟組織物業復建安置補償。　　復建安置地塊與其余土地分開供應的，復建安置地塊可以劃撥給農村集體經濟組織，由政府依法確定的相關企業代建復建安置房（含農村集體經濟組織物業），其余土地交由政府按規定組織供應。復建安置地塊與其余土地一并出讓給開發企業的，配建復建安置房（含農村集體經濟組織物業）應當作為出讓條件，復建安置項目建成后參照無償移交的配建房產可以直接由農村集體經濟組織辦理房屋首次登記，并在供地文件中明確；市政配套項目建成后按規定移交給市、區相關部門。　　第二十六條  合作改造類項目由農村集體經濟組織在基礎數據調查成果經區人民政府審核公布后，可以采用招標、掛牌、招商等公開方式引入合作企業：　　（一）以招標、掛牌方式確定合作企業的，村集體經濟組織根據項目實施方案和搬遷補償安置方案，制定引入合作企業的招標、掛牌文件，報區人民政府審核同意后，通過公共資源交易平臺確定合作企業。　　（二）以招商等其他公開方式確定合作企業的，農村集體經濟組織制定引入合作企業的招商文件，應當按規定征求屬地鎮（街道）、區“三舊”改造部門、區人民政府指定的其他部門的意見，并通過公共資源交易平臺或者所在區一級農村集體資產交易服務機構發布招商公告。　　2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有關程序，通過農村集體經濟組織集體表決同意選擇合作企業，已簽訂合作意向書，并按規定要求報批，經區人民政府批準，且經市城市更新領導機構審定的合作改造類項目，不適用本條前款規定。　　第二十七條  合作改造類項目可以由農村集體經濟組織一次性或者分階段引入合作企業。　　確定合作企業后，農村集體經濟組織應當與合作企業雙方簽訂舊村莊改造合作協議，約定合作企業投資、復建安置資金繳存、復建安置地塊建設和移交、融資地塊面積分配等改造事宜。　　第二十八條  舊村莊自主改造的，項目實施方案應當綜合考慮融資開發成本并給予合理開發利潤后確定項目的實施相關條件。　　農村集體經濟組織或者其全資子公司取得融資地塊土地使用權后進行轉讓的，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定。　　第二十九條  舊村莊自主改造類項目中需引入社會資本的，應當按照引入合作企業的相關規定執行。　　負責開展自主改造的農村集體經濟組織全資子公司轉讓股權的，應當按照引入合作企業的相關規定執行。　　第三十條  舊村莊改造項目可以分地塊申請辦理規劃、用地、建設等許可事項。　　（一）依據已批復舊村莊改造項目實施方案的分期計劃并結合項目實際推進情況確定申請規劃條件和土地供應的用地范圍（含分片劃分），最小分片應當不小于國土空間詳細規劃的導則地塊。依規劃條件紅線范圍申請建設用地供應。　　（二）居住用地內（安置房用地除外）獨立設置的公共服務設施及市政基礎設施應當在分期開發規劃地塊建設總量（不含公共服務設施及市政基礎設施）完成50%前建設完畢，并通過規劃條件核實。其中，垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、綜合醫院、社區衛生服務中心、社區衛生服務站、消防站、派出所、燃氣設施、公交首末站、老年人福利設施、幼兒園、中小學等設施應當先于住宅首期工程或者與其同時申請建設工程規劃許可證，并在住宅首期工程預售前先行驗收，通過規劃條件核實。　　（三）涉及歷史文化遺產的修繕、遷移等保護工程，應當與公共服務設施和市政基礎設施的建設同步推進。　　第三十一條  合作企業應當按規定在舊村莊動遷之前，在銀行設立復建安置資金專用賬戶，結合項目分期開發時序，按要求足額存入復建安置資金。復建安置資金繳存應當符合本市舊村莊改造項目復建安置資金監管的有關規定。　　第三十二條  鼓勵利用集體低效物業用地先行建設安置房安置村民。鼓勵利用房票進行安置。鼓勵早簽約、多得益、先選房。區人民政府可以制定具體的獎勵辦法。　　第三十三條  “三舊”改造單元詳細規劃明確的建設量較項目自身實際改造建設量有節余的，應當由市、區人民政府統籌安排，優先用于保障性住房項目、歷史文化遺產保護利用項目、老舊小區改造項目、區域公共服務設施配建、“三舊”改造異地平衡等。經市、區人民政府同意，節余建設量可以按照4∶3∶3的比例由市人民政府、區人民政府、農村集體經濟組織進行分配。第五章 用地處理　　第三十四條  農村集體經濟組織可以將留用地或者未兌現的留用地指標納入舊村莊改造一并實施，也可以將符合規劃條件、取得用地批準書的留用地單獨開發利用。確因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的改造項目，可以將本村權屬范圍內符合國土空間總體規劃的其他用地納入舊村莊改造范圍一并實施并抵扣留用地指標。　　前款納入舊村莊改造的留用地的開發權益，按照留用地管理規定的用途計算并在改造范圍內統籌落實，其具體地塊建設用途可以結合舊村莊改造需求統籌確定，包括住宅、商業、商務、科技創新或者工業等。　　舊村莊改造涉及的留用地指標抵扣，按照本市留用地管理的有關規定執行。　　第三十五條  確因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡，或者涉及重點區域、重要地段、重要節點，或者需要成片連片統籌的全面改造項目，原則上在本行政村（或者轉制社區）范圍內，可以通過改造主體收購相鄰的國有建設用地（閑置土地除外），或者將政府儲備用地與農村集體經濟組織的國有建設用地置換，實現節約集約用地。土地整合的用地，不符合納入省“三舊”改造地塊數據庫條件的，只能用于復建安置和公益設施建設。　　第三十六條  本細則第三十五條所述收購用地（不含邊角地、插花地、夾心地）原則上不超過整合收購前改造范圍總用地面積的10%，整合收購的費用可以納入改造成本。　　第三十七條  集體建設用地與集體建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間，可以按照“面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”的原則進行土地置換。置換的土地應依法辦理不動產登記。　　第三十八條  復建安置地塊可以按集體土地性質供應給農村集體經濟組織，也可以轉為國有土地后按劃撥方式供應給農村集體經濟組織。　　以劃撥方式供應的復建安置地塊，農村集體經濟組織或者權利人自行申請辦理土地有償使用手續或者發生轉讓等須辦理土地有償使用手續的，按照申請辦理土地有償使用手續時相應用途市場評估地價20%計收土地出讓金。　　舊村莊改造項目實施方案在本細則印發前已通過市城市更新工作領導機構或者原市“三舊”改造領導小組審議且仍在有效期內的，土地出讓金按照實施方案批準時的政策，以及規劃和自然資源部門依法受理辦理或者調整土地有償使用手續時的市場評估地價或基準地價核算，申請辦理或者調整土地有償使用手續時仍有效的實施方案已有明確規定或者原土地出讓合同已有約定的除外。　　第三十九條  舊村莊由政府主導改造的，融資地塊應當按規定公開出讓，土地出讓金以實際成交價格為準。　　舊村莊采取合作改造和自主改造的，融資地塊可以通過已批復項目實施方案確定的供地方式，供應給農村集體經濟組織、農村集體經濟組織成立的全資子公司、農村集體經濟組織與按規定公開選擇的市場主體成立的合作項目公司、按規定公開選擇的合作企業成立的項目公司，并按申請辦理土地出讓手續時點相應用途市場評估地價20%計收土地出讓金。　　舊村莊改造項目實施方案在本細則印發前已通過市城市更新工作領導機構或者原市“三舊”改造領導小組審議且仍在有效期內的，土地出讓金按照實施方案批準時的政策，以及規劃和自然資源部門依法受理辦理或者調整土地有償使用手續時的市場評估地價或基準地價核算，申請辦理或者調整土地有償使用手續時仍有效的實施方案已有明確規定或者原土地出讓合同已有約定的除外。第六章 附  則　　第四十條  符合國土空間詳細規劃的片區策劃方案、舊村莊改造項目實施方案的審定事權，委托給各區人民政府實施。黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經濟區按已經市人民政府下放或者委托權限的有關規定辦理。　　本細則自印發之日起施行，有效期5年。廣州市舊廠房改造實施細則　　第一條  為進一步推進和規范本市舊廠房改造工作，根據有關法律、法規和《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》等規章的規定，結合本市實際，制定本細則。　　第二條  本市行政區域內，2009年12月31日前建成，納入省“三舊”改造地塊數據庫的“退二”企業用地及低效利用的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場等（以下統稱舊廠房）建設用地，符合以下條件之一的，經市人民政府同意，可列入改造范圍：　　（一）經劃撥、出讓、資產劃轉、轉讓等方式合法取得國有土地使用權的土地。　　（二）已取得合法集體建設用地使用權的舊廠房用地。　　（三）按照省“三舊”政策完善歷史用地手續的原集體土地上舊廠房用地。　　2009年12月31日前取得國有土地使用權的舊廠房，其用地未按照土地劃撥決定書或土地出讓合同約定進行建設的，不適用本細則。　　2009年12月31日前已列入本市“退二進三”目錄并已簽訂補償協議取得部分或全部補償款的舊廠房用地，不適用本細則。　　第三條  舊廠房改造應當遵循“政府引導、市場運作、統籌規劃、集約節約”的原則，以促進產業轉型升級、轉變經濟發展方式、提高土地利用效率為目的，充分調動土地權屬人的積極性，鼓勵戰略性新興產業、先進制造業、現代服務業等現代產業發展，推動制造業高質量發展，增加生態用地和公共配套設施用地，統籌改善周邊人居環境，優化城鄉環境。　　第四條  舊廠房改造項目應當符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃和國土空間詳細規劃。　　舊廠房改造項目應當符合區域發展定位、產業導向、歷史文化遺產保護、工業產業區塊管理要求和城市基礎設施規劃建設要求，納入城市更新項目年度計劃，有序穩步推進。　　第五條  市住房城鄉建設行政主管部門負責匯總市本級投資的城市更新項目基本情況，報市發展改革部門列入市政府投資項目儲備庫，并下達市本級政府舊廠房改造項目投資計劃。納入年度土地儲備計劃的城市更新項目涉及的土地，視為納入年度城市更新計劃。　　市財政部門每年安排一定資金用于政府主導項目的土地征收、收購與整理，并依法對資金使用進行監督管理。　　第六條  按照舊廠房土地處置方式劃分，舊廠房改造模式分為政府收儲、自主改造以及政府收儲和自主改造結合三種。　　第七條  國有土地上的舊廠房符合以下情形之一的，土地權屬人應當將地塊交由政府收儲，由政府依法收回土地使用權：　　（一）詳細規劃為居住用地（不含保障性住房）。　　（二）位于重點片區、重點生態敏感地區。　　（三）位于地鐵、城際鐵路站點（含規劃及在建站點）周邊800米范圍內。　　（四）已納入土地儲備計劃。　　（五）位于政府計劃成片連片收儲用地范圍。　　國有土地上的舊廠房位于舊城區、珠江沿岸高質量發展區的，優先交由政府收儲。　　第八條  國有土地上的舊廠房交由政府收回的，可以按照同地段毛容積率2.5商業用途市場評估地價的50%計算補償款。土地權屬人與土地儲備機構簽訂國有土地使用權收儲補償協議后12個月內完成交地的，可以按上述商業用途市場評估地價的10%給予獎勵。對成片連片改造范圍內未納入省“三舊”改造地塊數據庫的部分，可以結合“三舊”改造政策進行合理補償。　　經市、區人民政府同意后，舊廠房改造為居住或商業服務業設施用地交由政府收回的，居住用地凈容積率2.0以下（含）、商業服務業設施用地凈容積率2.5以下（含）部分，可以按照公開出讓成交價的60%計算補償款。居住用地凈容積率2.0以上、商業服務業設施用地凈容積率2.5以上部分，按照該部分的公開出讓成交價的10%計算補償款。　　第九條  本細則第八條所稱補償款包含土地整理費、管線遷改費及其他相關修復、評估費用等。按照土地公開出讓成交價款補償的，土地成交后因規劃調整使土地價款發生增減的，補償款不作調整。按照市場評估地價補償的，在國有土地使用權收儲補償協議簽訂并支付定金后，因規劃調整使土地價款發生增減的，補償款不作調整。　　市場評估地價的有效期按《城鎮土地估價規程》的規定執行。補償款支付方式由土地儲備機構與原土地權屬人自行協商。原土地權屬人選擇公開出讓后分成的，原則上預付補償款不超過新規劃用途基準地價的30%。　　第十條  國有土地上舊廠房改造為商業服務業設施，在本細則第七條規定的收儲及優先收儲范圍外的，舊廠房土地權屬人可以根據需要進行充分論證后申請自主改造，按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估地價的70%繳交土地出讓金。　　國有土地上舊廠房改造為商業服務業設施，涉及以劃撥方式取得的辦理有償用地手續或者完善歷史用地征收手續的，按前款規定繳交土地出讓金。　　第十一條  國有土地上舊廠房采取不改變用地性質升級改造的，可以由土地權屬人自主改造。在符合國土空間規劃及區域產業發展政策、不改變土地用途的前提下，經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目，且投資強度、容積率等指標符合省、市規定的，應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議，增加的建筑面積不再補繳土地出讓價款。　　如涉及土地重新供應、原以劃撥方式取得的或者完善歷史用地征收手續后的用地，采取出讓方式供應土地使用權的，應當按規劃和自然資源部門依法受理辦理土地有償使用手續時工業用途市場評估地價的40%計收土地出讓金。原土地已補辦出讓手續并繳交土地出讓金的，剩余年期的土地出讓金可作抵扣。　　第十二條  國有土地上舊廠房具備條件的，可以通過補繳土地出讓金的方式，由土地權屬人升級改造為新型產業用地（M0），具體按本市提高工業用地利用效率有關規定執行。　　第十三條  國有土地上舊廠房改造為保障性住房的，允許變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地繼續保留劃撥方式。　　第十四條  首次供地時以劃撥方式取得的科研、教育、醫療、體育、社會福利機構經市人民政府批準，利用自有土地進行改造的，改造后土地用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用。除政府收儲后按照規定劃撥或者公開出讓的情形外，可以采用協議方式出讓給符合條件的改造主體。采取協議出讓方式供應土地使用權的，土地出讓金計收標準如下：　　（一）改造為教育、醫療、體育、社會福利用地的，可按同地段辦公用途市場評估地價的20%計收土地出讓金。　　（二）改造為科研用地的，保留工業用地性質的科研用地在不低于國家、省規定的土地出讓最低價前提下，可以按同地段辦公用途市場評估地價的20%計收土地出讓金；市級以上駐穗科研機構的科研用地可以按同地段辦公用途市場評估地價的20%計收土地出讓金；其余商務設施性質科研用地原自有部分可按同地段辦公用途市場評估地價的40%、增容部分可按同地段辦公市場評估地價的50%計收土地出讓金。　　上述情形項目均須在土地出讓合同中明確整體確權、不可分割轉讓、違反相關約定須按照商服用途補繳土地出讓金等內容。　　第十五條  屬于同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12公頃），可以整體實施改造，并將不少于42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按本細則第八條實施補償；剩余非商品住宅規劃用地可以自主改造。交由政府收儲的地塊，土地權屬人可以選擇實物補償方式，按照等價值原則轉移至擬自主改造地塊。　　自主改造地塊位于越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙區的，土地權屬人可以按納入整體改造的多宗土地總用地面積（不含交由政府收儲地塊）毛容積率1.0計算非住宅規劃權益建筑面積；位于花都、增城、從化區的，土地權屬人可以按納入整體改造的多宗土地總用地面積（不含交由政府收儲地塊）毛容積率0.8計算非住宅規劃權益建筑面積。　　規劃權益建筑面積，屬于自主改造的部分，應按前述相關規定以自主改造后新規劃用途市場評估地價的相應比例計收土地出讓金，規劃建筑面積超過規劃權益建筑面積的部分，超出部分應按新規劃用途市場評估地價計收土地出讓金。　　規劃建筑面積超過規劃權益建筑面積部分所涉土地出讓金，交由政府收儲時，未選擇實物補償方式需全額實繳，選擇實物補償方式按等價值原則轉移。　　第十六條  國有土地上舊廠房采取不改變用地性質升級改造或改造為新型產業用地（M0）的，土地權屬人應當按照國土空間詳細規劃將涉及的公益性用地用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設，建成后無償移交政府指定部門。　　涉及市政道路的，經道路事權相應的市或區人民政府同意，可以由土地權屬人拆平后無償移交政府。　　第十七條  對于納入“三舊”改造項目中長期建設計劃的舊村莊改造項目范圍內的集體土地上舊廠房，應當納入整村改造范圍，按照舊村莊改造相關政策和要求執行。　　對于未納入“三舊”改造項目中長期建設計劃的舊村莊改造項目范圍內的集體土地上舊廠房，需進行全面改造的，應當以不影響整村改造的經濟平衡及實施為前提，先進行全村范圍內的規劃建設統籌，明確村集體復建安置用地、經濟發展用地、公益設施配套用地、融資用地以及政府儲備用地后，在不影響后續改造的情況下，可以允許集體土地上舊廠房先行改造，并同步進行舊村莊微改造。　　第十八條  經市城市更新領導機構批準，用地面積不低于10公頃、村社同意由區人民政府統一公開招商、用于產業發展的成片連片集體土地上舊廠房（村鎮工業集聚區）改造項目，可以按照國土空間詳細規劃要求改造。鼓勵將集體用地轉為國有用地，參照國有土地上舊廠房政策實施改造。保留集體用地性質的，應當按照國土空間詳細規劃要求用作產業發展，不得進行商品住宅開發。　　經市城市更新領導機構批準，用地面積低于10公頃、不納入舊村莊改造的集體土地上舊廠房（村鎮工業集聚區）改造項目，單獨申請改造的，有合法用地手續的村集體建設用地，按照現狀用地面積和毛容積率1.8計算規劃權益建筑面積，由農村集體經濟組織按照國土空間詳細規劃要求實施改造。超過規劃權益建筑面積部分的規劃節余建筑面積，應當按照4∶3∶3的比例，由市人民政府、區人民政府、村集體進行分配。　　納入村鎮工業集聚區整治提升年度計劃、用地面積低于10公頃、村鎮工業集聚區不改變用地性質升級改造或改造為新型產業用地（M0），有合法用地手續的村集體建設用地，可以按照國土空間詳細規劃實施改造。無須按現狀用地面積和毛容積率計算規劃權益建筑面積，且無須對超出權益部分面積進行分配。　　第十九條  集體土地上舊廠房（村鎮工業集聚區）的改造意愿、項目實施方案應當進行集體表決，具體按相關法律法規及農村集體經濟組織章程執行。　　第二十條  集體土地上舊廠房（村鎮工業集聚區）涉及完善轉用手續的，應將需完善手續部分用地面積扣除獨立占地的公共服務設施后的30%轉為國有用地后無償交給政府，剩余用地由農村集體經濟組織按規劃自主改造。其中，村鎮工業集聚區不改變用地性質升級改造或改造為新型產業用地（M0）涉及完善轉用手續的，按應將需完善手續部分用地面積扣除獨立占地的公共服務設施后的20%移交。村社有留用地指標的，應當優先按1∶1用留用地指標抵扣交給政府的用地。　　如無償交地后，剩余的用地無法按照規劃獨立改造的，可以將移交用地按辦理土地有償使用手續時整宗用地新規劃用途市場評估地價折算貨幣，交由政府統籌用于周邊基礎設施建設。　　第二十一條  鼓勵舊廠房不改變用地性質，在保留原建筑物主體的基礎上，采取改建擴建加建、局部拆建、完善公建配套設施等方式實施改造，實現產業轉型升級、制造業高質量發展。　　第二十二條  舊廠房改變功能微改造是指舊廠房保留建筑物的原主體結構，按照產業布局規劃，優先滿足增加公共空間和產業轉型升級的需要，改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限的改造方式。　　舊廠房改變功能微改造符合國土空間詳細規劃的，由改造主體按程序報批實施方案。不符合國土空間詳細規劃的，按程序申請調整國土空間詳細規劃。涉及利用工業產業區塊外存量工業用房進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的，按本市提高工業用地利用效率有關規定執行。　　舊廠房改變功能項目因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設施的，應當按照相關規定取得規劃許可文件并按照有關規定補繳土地出讓金。　　涉及工業產業區塊的，應按工業產業區塊相關管理辦法執行。納入政府收儲范圍的舊廠房不適用本條規定。　　第二十三條  對于申請轉為國有土地的集體土地上舊廠房（村鎮工業集聚區）用地，并以協議方式供地的，納入舊村莊全面改造的，按照規劃用途市場評估地價的20%繳納土地出讓金；納入舊村莊微改造的，按照規劃用途市場評估地價的30%繳納土地出讓金；其余的按照規劃用途市場評估地價的40%繳納土地出讓金。　　第二十四條  舊廠房微改造應當符合法律法規和有關消防技術標準要求，具體按照既有建筑改造利用消防設計審查驗收有關規定執行。　　第二十五條  舊廠房改造項目原址建筑經市文化廣電旅游、規劃和自然資源、工業和信息化部門或者區人民政府認定為不可移動文物、歷史建筑、傳統風貌建筑、工業遺產，以及確定為具有保護保留價值的保護對象的，應當按有關法律法規的規定和保護要求進行保護。　　第二十六條  舊廠房全面改造涉及用途調整為居住用地和商業、學校、醫療、養老機構等公共設施用地的疑似污染地塊和污染地塊，原土地權屬人在簽訂收儲補償協議或者辦理土地出讓手續前，應當開展土壤污染狀況調查和風險評估工作。經調查評估認定為污染場地的，應當進行治理修復，確保土壤環境質量滿足環境健康及后續開發使用要求。　　第二十七條  舊廠房改造應當按照規定編制樹木保護專章、歷史文化遺產調查評估保護專章等。對已完成區域評估的舊廠房改造項目，在符合區域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、歷史文化遺產、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。　　第二十八條  舊廠房土地權屬人與實際使用人不一致時，由土地權屬人與實際使用人達成補償協議后，再向區“三舊”改造主管部門提出改造申請。對實際使用人的搬遷補償由土地權屬人與其協商解決。　　第二十九條  舊廠房改造項目交由政府收儲的，納入土地供應計劃，由政府按規定組織土地供應；自主改造的，由土地權屬人向規劃和自然資源部門辦理補交土地出讓金或完善土地出讓手續并變更土地權屬證書。　　第三十條  除政府收儲項目以外，區人民政府應當在實施方案批復之日起3個月內，與舊廠房改造項目改造主體簽訂監管協議，明確具體監管措施及改造主體責任。涉及完善集體建設用地手續并轉為國有建設用地的舊廠房改造項目未在供地手續批準后兩年內實施改造的，相應扣減所在區的新增建設用地計劃指標。　　第三十一條  舊廠房改造項目實施方案批復有效期內，需調整實施方案的，應報原審批機關批準。實施方案調整不涉及國土空間詳細規劃修改、不減少由市人民政府分配的節余建筑面積及用地的，可以由區人民政府按程序審批。　　第三十二條  項目實施方案批復規定的時限屆滿，舊廠房改造項目未完成協議簽訂或者辦理土地出讓手續的，其項目實施方案需要報有權限的機關重新審定和批復。　　因政策調整、規劃調整、重大公共事件等客觀原因造成前款規定情況的，改造主體可以在批復規定的時限屆滿前，向原批復機關申請延期。經原批復機關審議同意，可延期1次，延長期限不超過2年。原則上，批復失效后2年內該項目不得再次申請改造。　　已簽訂收儲協議的舊廠房改造項目，因國土空間規劃、政策調整或收儲協議無法履行等原因導致項目無法實施的，經原批復機關審議同意可撤銷批復。經協商一致解除收儲協議并將土地退還至原土地權屬人。　　第三十三條  符合國土空間詳細規劃的片區策劃方案、舊廠房改造項目實施方案的審定事權，委托給各區人民政府實施。黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經濟區按已經市人民政府下放或者委托權限的有關規定辦理。　　第三十四條  本細則自印發之日起施行，有效期5年。本細則實施前已批復方案且批復仍在有效期內的舊廠房改造項目，按批準時的政策執行。廣州市舊城鎮改造實施細則　　第一條  為進一步推進和規范本市舊城鎮改造工作，根據有關法律、法規和《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》等規章的規定，結合本市實際，制定本細則。　　第二條  本市行政區域內，對納入省“三舊”改造地塊數據庫的建成年代較早、危破舊房集中、市政基礎設施不完善、公共服務設施不健全等舊城鎮區域，經市人民政府同意，進行保護利用、綜合整治或者再開發的活動，適用本細則。　　第三條  對按規定納入舊城鎮改造的區域，按照保護歷史文化遺產、營造健康人居環境、完善公共服務配套和優化城市功能布局，節約集約高效用地和傳承城市歷史文脈的要求實施改造。　　舊城鎮改造應當遵循“科學規劃、分類管理、嚴格保護、合理利用”的原則，保持和延續歷史文化名城、歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史建筑和歷史風貌區的自然格局、傳統格局和歷史風貌，維護歷史文化遺產的真實性和完整性，繼承和弘揚優秀傳統文化，正確處理經濟社會發展和歷史文化遺產保護的關系。　　第四條  舊城鎮改造包括以下類型：　　（一）全面改造。對危破房分布集中、城市功能布局明顯不合理的區域，按照國土空間規劃和節約集約高效用地的要求實施成片拆除新建。對于規模較大的舊城鎮全面改造項目，可先復建安置后啟動改造搬遷，并探索零星自愿申請改造、成片協商收儲改造與國有土地上房屋征收相結合的改造模式。　　（二）微改造。　　1. 整飾修繕。對零散分布的危破房或部分結構相對較好但建筑和環境設施標準較低的老舊小區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等，采取維修、強化安全防護措施、局部拆建、改變功能等多種改造方式。　　2. 歷史文化保護性整治。歷史城區內以及歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史建筑、歷史風貌區和傳統村落的核心保護范圍和建設控制地帶內，應當堅持以用促保的原則進行保護性整治改造。　　（三）混合改造。指全面改造和微改造相結合的類型。　　第五條  對于納入城市更新項目儲備庫的舊城鎮改造項目，由區人民政府組織對改造范圍內的人口、戶數、土地、房屋、改造意愿、公共服務設施、歷史文化遺產等進行詳細調查。其中，人口、戶數等信息由戶籍管理部門出具意見；土地、房屋現狀調查由區規劃和自然資源部門對用地證明文件及不動產登記查冊表等資料審核出具意見；對歷史文化遺產、有保留價值的建筑、古樹名木等應當征詢文化廣電旅游、規劃和自然資源、林業園林等部門意見；對現狀交通和市政配套設施、公共服務設施情況以及現行國土空間詳細規劃及上層次規劃的要求應當征詢規劃和自然資源部門意見。　　第六條  “三舊”改造實施片區包括舊城鎮改造項目的，由市住房城鄉建設行政主管部門或區人民政府組織編制片區策劃方案，明確舊城鎮改造范圍、發展策略、產業方向、改造類型和模式、利益平衡、實施時序等內容，統籌協調成片連片改造。　　區人民政府依據國土空間詳細規劃、片區策劃方案，按照有關技術規范組織編制舊城鎮改造項目實施方案。舊城鎮改造實施方案應當結合現狀調查成果，明確改造范圍、改造內容、設計方案、改造成本與資金來源、歷史文化遺產保護及樹木保護措施、改造成效等內容。　　第七條  舊城鎮全面改造項目及混合改造項目涉及全面改造的部分，應當按照以下規定征求改造范圍內房屋所有權人的意見：　　（一）項目啟動前，區人民政府應當組織意愿征詢，經改造范圍內建筑面積占比2/3以上（含2/3）的房屋涉及的所有權人，和2/3以上（含2/3）的房屋所有權人同意改造的，方可啟動改造。　　（二）項目實施搬遷前，區人民政府應當組織征詢房屋所有權人對補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的補償安置協議房屋所有權人人數占比和對應的建筑面積占比均達到2/3以上（含2/3），方可實施搬遷。　　舊城鎮微改造項目應當征詢改造范圍內房屋所有權人的意愿，對房屋所有權人支持率高的微改造項目，優先納入年度計劃。　　第八條  舊城鎮全面改造主要包括以下模式：　　（一）由政府組織實施。由市、區人民政府安排財政資金組織搬遷補償安置，房屋搬遷完畢后，可以通過公開出讓融資地塊土地使用權回籠資金。　　（二）由市場主體實施。區人民政府通過公開方式選擇市場主體，具體實施改造工作，被選定的市場主體按協議約定完成搬遷補償安置和土地整理后，政府通過市公共資源交易中心平臺公開出讓土地。　　（三）由改造范圍內的房屋所有權人直接出資，作為改造主體實施改造。　　第九條  由政府組織實施的舊城鎮全面改造項目，由區人民政府負責擬定房屋征收補償方案。舊城鎮改造征收補償安置標準按照市、區國有土地上房屋征收有關政策和標準執行。　　第十條  市、區人民政府應當采取自建、配建、購買及盤活等多種方式籌措安置房源，可以結合舊廠房、舊村莊改造，選址建設適配、緊湊、節地型的跨區域異地安置社區，加快配套安置房建設；同步推進異地安置房項目的市政、公建、公用、公交等配套設施建設。　　市、區規劃和自然資源部門應當落實安置房用地，納入土地供應年度計劃優先保障。市住房城鄉建設行政主管部門負責統籌使用、分配各種政府安置房源，將適配的房源優先用于舊城鎮改造補償安置。　　第十一條  除由政府實施的舊城鎮改造項目外，涉及復建安置的舊城鎮改造項目，應當開設復建安置資金監管賬戶，由區“三舊”改造部門與開戶銀行、改造主體等簽訂復建安置資金監管協議，對資金的使用進行監管，確保專款專用。　　第十二條  鼓勵和引導社會資本參與舊城鎮微改造，社會資本可根據項目實際情況參與舊城鎮微改造的投資、設計、建設、運營和管養工作，通過提供公共服務和增值服務產生的收益平衡實施微改造的前期投入。　　第十三條  在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在舊城鎮微改造中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現行標準和規范的情形，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行改造，并鼓勵對現行規劃技術規范進行適應性優化完善。　　鼓勵行業主管部門積極探索創新、有效、適用的技術和管理措施，以適應舊城鎮微改造需求為重點，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線，補充完善各類行業用地標準以及消防、人防、市政等工程技術標準和規范。　　第十四條  符合國土空間詳細規劃的片區策劃方案、舊城鎮改造項目實施方案的審定事權，委托給各區人民政府實施。黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經濟區按已經市人民政府下放或者委托權限的有關規定辦理。　　第十五條  項目實施方案批復規定的時限屆滿前，舊城鎮改造項目簽訂房屋補償安置協議的建筑面積占比和房屋所有權人人數占比均未達到2/3以上（含2/3）的，項目實施方案應當重新報批。因政策調整、規劃調整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情況的，改造主體可以在規定時限屆滿前向原審批機構申請延期，每次申請延長期限不超過3年。　　第十六條  本細則自印發之日起施行，有效期5年。本細則實施前已批復方案且批復仍在有效期內的舊城鎮改造項目，按批準時的政策執行。公開方式：主動公開廣州市人民政府辦公廳秘書處 2025年1月6日印發