廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引的通知　　穗建規(guī)字〔2023〕2號　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引的通知各有關(guān)單位：　　《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 　　2023年1月19日　　廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引　　第一章  總則　　第一條為充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，通過合作企業(yè)引入優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、教育和醫(yī)療等資源，增強城市產(chǎn)業(yè)核心競爭力和綜合服務(wù)能力，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，促進老城市煥發(fā)新活力，結(jié)合本市實際，制定本指引。　　第二條我市舊村全面改造合作企業(yè)的引入及退出，適用本指引。　　第二章  合作企業(yè)引入　　第三條各區(qū)政府指導(dǎo)村集體開展舊村改造合作企業(yè)引入工作，具體的工作流程按照《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于進一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項的意見的通知》（穗建規(guī)字〔2020〕16號）執(zhí)行。　　第四條村集體在屬地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)下制定公開引入合作企業(yè)的招商文件。招商文件應(yīng)對合作企業(yè)的開發(fā)能力、資金實力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、歷史文化保護、樹木保護、城市服務(wù)等方面提出具體要求。鼓勵村集體聘請律師事務(wù)所擔任招商階段的法律顧問，提供招商文件法律輔助等服務(wù)。招商文件應(yīng)征詢屬地街道辦事處（鎮(zhèn)政府），區(qū)城市更新、規(guī)劃和自然資源、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、教育、衛(wèi)生健康、文化旅游等部門意見，區(qū)政府統(tǒng)籌組織相關(guān)部門給予指導(dǎo)。　　第五條各區(qū)政府應(yīng)加強舊村改造中產(chǎn)業(yè)引入的前瞻性謀劃，注重市、區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃銜接，提前做深做實舊村改造的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集，重點指導(dǎo)合作企業(yè)引進新一代信息技術(shù)、智能與新能源汽車、生物醫(yī)藥、都市消費工業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、金融保險等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，吸引先進制造業(yè)的總部或研發(fā)平臺落戶，或者引進具有關(guān)鍵技術(shù)和先進工藝，能創(chuàng)新產(chǎn)品和管理模式促進本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的企業(yè)。　　第六條合作企業(yè)應(yīng)具備與改造地塊相匹配的建設(shè)能力和經(jīng)驗，最低應(yīng)滿足以下要求：　　（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；　　（二）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上；　　（三）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，其中專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有統(tǒng)計人員；具有完善的質(zhì)量保證體系。　　合作企業(yè)本身或者其全資子公司的竣工房屋建筑面積、人員可以計入該企業(yè)數(shù)據(jù)范圍。　　第七條合作企業(yè)應(yīng)具備與改造地塊相匹配的資金實力：　　（一）企業(yè)總資產(chǎn)：改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積小于60萬平方米的項目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于100億元，企業(yè)凈資產(chǎn)不低于30億元；現(xiàn)狀建筑面積大于等于60萬平方米的項目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元，企業(yè)凈資產(chǎn)不低于50億元；合作企業(yè)本身或者其全資子公司的資產(chǎn)可以計入該企業(yè)數(shù)據(jù)范圍。　　（二）企業(yè)信譽好，征信記錄良好。　　第八條鼓勵合作企業(yè)導(dǎo)入與改造地塊相匹配的產(chǎn)業(yè)（非房地產(chǎn)業(yè)），承諾引入產(chǎn)業(yè)類型、企業(yè)行業(yè)地位和數(shù)量的競選企業(yè)在招商過程中可予以適當加分或者其他條件相同情況下予以優(yōu)先。　　第九條合作企業(yè)引入產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益要求。　　合作企業(yè)引入產(chǎn)業(yè)的達產(chǎn)營業(yè)收入、稅收等經(jīng)濟指標原則上不低于同地段國有儲備用地引入產(chǎn)業(yè)項目準入條件的50%。各區(qū)政府對舊村改造引入企業(yè)經(jīng)濟效益已經(jīng)有明確規(guī)定的可按其規(guī)定執(zhí)行。　　引入產(chǎn)業(yè)企業(yè)類型、地位、數(shù)量擇優(yōu)條件和經(jīng)濟效益的具體要求，由區(qū)政府組織區(qū)城市更新部門、產(chǎn)業(yè)主管部門、招商部門綜合考慮具體舊村改造地塊的產(chǎn)業(yè)定位、區(qū)域位置、可建建筑面積等因素提出方案后指導(dǎo)村集體納入招商文件。　　第十條合作企業(yè)按照規(guī)劃配建的產(chǎn)業(yè)空間也可以由各區(qū)政府統(tǒng)籌引入產(chǎn)業(yè)。　　第十一條對于具備突出產(chǎn)業(yè)布局或者產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力（非房地產(chǎn)業(yè)），但沒有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)能力和經(jīng)驗的企業(yè)，可以與具備本指引第六條房地產(chǎn)開發(fā)能力和經(jīng)驗的企業(yè)組成聯(lián)合體參與舊村改造競選。　　第十二條各區(qū)政府要切實加強合作企業(yè)引入的指導(dǎo)，完善產(chǎn)業(yè)招商政策，鼓勵給予引入的高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)一定的優(yōu)惠。做好產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)，科學(xué)開展產(chǎn)業(yè)項目招前預(yù)測評估和招后績效評價工作。　　第十三條市教育和衛(wèi)生健康部門結(jié)合舊村改造明確優(yōu)質(zhì)中學(xué)和三級醫(yī)院布點，指導(dǎo)各區(qū)政府做好優(yōu)質(zhì)中學(xué)和三級醫(yī)院規(guī)劃并按程序納入法定規(guī)劃。合作企業(yè)應(yīng)按照法定規(guī)劃配建學(xué)校和醫(yī)院及其配套設(shè)施。　　第十四條配建的學(xué)校和醫(yī)院及其配套設(shè)施應(yīng)優(yōu)先建設(shè)，建成后移交政府統(tǒng)籌使用。招商文件也可以明確合作企業(yè)按以下要求引入教育、醫(yī)療資源：　　（一）通過引入基礎(chǔ)教育國內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校、重點大學(xué)附屬學(xué)校，本地優(yōu)質(zhì)學(xué)校舉辦分校、委托管理薄弱學(xué)校，培育新的優(yōu)質(zhì)學(xué)校等多種途徑擴大基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源供給；　　（二）醫(yī)療資源需為復(fù)旦大學(xué)每年公布的《中國醫(yī)院排行榜》醫(yī)院、廣州地區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源或者國內(nèi)外知名醫(yī)院。　　第十五條引入合作企業(yè)的發(fā)布招商公告日期距提交競選文件截止日期，不得少于30個自然日。　　第三章  改造協(xié)議簽訂　　第十六條村集體引入合作企業(yè)后，雙方簽訂合作協(xié)議，約定復(fù)建安置資金繳存、復(fù)建安置地塊建設(shè)和移交、融資地塊建筑面積分配等改造事宜，各區(qū)可結(jié)合本區(qū)實際情況確定具體內(nèi)容。　　已完成招商的項目，在項目實施方案正式獲批之日起三個月內(nèi)，區(qū)政府或其指定區(qū)城市更新、產(chǎn)業(yè)、教育、衛(wèi)生健康、商務(wù)等監(jiān)管涉及的部門和屬地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）共同與合作企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確舊村改造中教育、醫(yī)療等公共設(shè)施的建設(shè)、移交或者運營要求，按照招商文件要求和合作企業(yè)的競選承諾明確導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)企業(yè)類型、數(shù)量和經(jīng)濟效益、達產(chǎn)時間、達產(chǎn)標準等具體要求，約定銀行履約保函繳交及有關(guān)違約賠償、啟動索賠等事宜。　　第十七條招商文件、合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確合作企業(yè)違約責任和退出的情形。具體包括但不限于以下退出情形：　　（一）合作企業(yè)在項目公開引入過程中，提供虛假信息騙取項目資格，經(jīng)行業(yè)監(jiān)管部門查證屬實的；　　（二）項目簽訂合作或監(jiān)管協(xié)議后，合作企業(yè)未按協(xié)議及時、足額履行復(fù)建安置資金繳存和履約保函繳交義務(wù)的；　　（三）合作企業(yè)在改造期內(nèi)擅自終止合作協(xié)議，放棄投資建設(shè)的，或者未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)。　　（四）因人力、物力、資金不到位等合作企業(yè)原因，項目拆遷或者施工滯后約定工期節(jié)點2個月以上，區(qū)政府或其指定的單位（包括區(qū)屬部門或?qū)俚劓?zhèn)街，以下同）對合作企業(yè)限期整改，在規(guī)定時間內(nèi)仍不整改或整改未達要求的；　　（五）合作企業(yè)未按照協(xié)議約定的時間引入產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源，或者引入相關(guān)資源經(jīng)核實未達到相關(guān)協(xié)議要求的。　　第四章  合作企業(yè)監(jiān)管和退出　　第十八條村集體和合作企業(yè)按照合作協(xié)議的約定推進項目的實施，村集體及時掌握合作企業(yè)遵守和履行合作協(xié)議的情況。合作企業(yè)與村集體簽訂合作協(xié)議后可設(shè)立項目公司負責舊村改造項目具體實施。　　第十九條區(qū)政府或其指定的單位按照監(jiān)管協(xié)議對應(yīng)內(nèi)容，加強事中、事后監(jiān)管，確保合作企業(yè)履約。區(qū)政府或其指定的單位可根據(jù)合作企業(yè)違約的情況和協(xié)議約定條款，啟動銀行保函索賠程序，將結(jié)果通報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃和自然資源部門，并按照《廣州市公共信用信息管理規(guī)定》（市政府令第166號）規(guī)定予以處理。　　第二十條合作協(xié)議應(yīng)當對項目公司向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的條件、流程、比例進行約定。項目公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，區(qū)政府或其指定的單位應(yīng)加強對村集體的指導(dǎo)和對合作企業(yè)的監(jiān)督。合作企業(yè)應(yīng)確保改造項目公司股權(quán)變更后不影響合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議的履行。　　第二十一條合作企業(yè)承諾引入產(chǎn)業(yè)的，合作企業(yè)應(yīng)在承諾的時間內(nèi)與擬引入的產(chǎn)業(yè)實體簽訂引入?yún)f(xié)議，協(xié)議約定雙方承擔責任。合作企業(yè)引入的產(chǎn)業(yè)實體應(yīng)于協(xié)議約定的時間內(nèi)設(shè)立（或從市外遷入）產(chǎn)業(yè)項目公司（或其他運作實體、民辦非企業(yè)單位，不含市內(nèi)、區(qū)內(nèi)遷移企業(yè)，不含房地產(chǎn)企業(yè)）。　　第二十二條合作企業(yè)不按照承諾在規(guī)定的時間內(nèi)引入產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等資源，或者引進產(chǎn)業(yè)竣工投產(chǎn)后，經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門核實產(chǎn)出效益指標未達到監(jiān)管協(xié)議約定要求的，或者引入的教育、醫(yī)療等資源經(jīng)區(qū)教育、衛(wèi)生健康部門核實未達到監(jiān)管協(xié)議約定要求的，追究合作企業(yè)的違約責任，并按協(xié)議約定進行處理。　　第二十三條對于合作企業(yè)違反合作協(xié)議符合退出條款的，由村集體按合作協(xié)議啟動合作企業(yè)退出程序，并及時向區(qū)政府或其指定的單位報告；對于合作企業(yè)違反監(jiān)管協(xié)議符合退出條款的，區(qū)政府或其指定的單位按監(jiān)管協(xié)議啟動合作企業(yè)退出程序。退出程序按照本指引第二十五、二十六、二十七條執(zhí)行。　　第二十四條由于國家法律法規(guī)和政策變化，城市規(guī)劃調(diào)整或市政公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化建設(shè)調(diào)整，改造方式或模式變更等原因，導(dǎo)致舊村改造項目無法繼續(xù)實施的，合作企業(yè)可分別向村集體和區(qū)政府或其指定的單位申請啟動合作企業(yè)退出程序。　　第二十五條區(qū)政府或其指定的單位收到啟動合作企業(yè)退出程序報告或者申請后，組織區(qū)相關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)街和村集體進行研究，充分評估合作企業(yè)退出導(dǎo)致的維穩(wěn)、涉訴和賠償風險。對于已經(jīng)實施動遷或存在其他復(fù)雜情況的項目，經(jīng)研究后確認合作企業(yè)退出的，區(qū)政府或其指定的單位組織區(qū)相關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)街和村集體共同制定合作企業(yè)退出專項工作方案，工作方案應(yīng)對已拆遷房屋村民臨遷安置、已實施成果確認、資金投入清算、合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議終止、違約責任追究、項目后續(xù)實施、合作企業(yè)合理補償?shù)仁马椬龀鐾咨瓢才拧！　〉诙鶙l經(jīng)研究后確認合作企業(yè)退出的，由區(qū)政府或其指定的單位與合作企業(yè)協(xié)商終止監(jiān)管協(xié)議，形成終止監(jiān)管方案，并指導(dǎo)村集體與合作企業(yè)協(xié)商終止合作協(xié)議。村集體與合作企業(yè)協(xié)商形成終止合作方案，方案經(jīng)村集體按程序表決通過后抄送屬地鎮(zhèn)街、區(qū)政府或其指定的部門。終止協(xié)議雙方協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或提起訴訟。合作企業(yè)按照協(xié)商一致的終止監(jiān)管、合作方案有序退出改造。　　第二十七條經(jīng)研究后確認合作企業(yè)退出，改造工作尚未完成的舊村，區(qū)政府或其指定的單位指導(dǎo)村集體啟動新的合作企業(yè)遴選工作，對退出合作企業(yè)的投入進行清算并按照協(xié)議約定予以合理補償。　　第二十八條重新選擇合作企業(yè)應(yīng)采取公開方式，但經(jīng)研判因合作企業(yè)失信、資金斷鏈、破產(chǎn)等難以履約，可能出現(xiàn)村民生命財產(chǎn)重大損失、維穩(wěn)等緊急情況，區(qū)政府采取預(yù)防和應(yīng)急補位措施的除外。　　第五章  附則　　第二十九條在不與本指引發(fā)生沖突的前提下，各區(qū)政府及其城市更新相關(guān)職能部門可結(jié)合本區(qū)實際情況制定合作企業(yè)引入和退出實施細則或工作指引，報市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。　　第三十條本指引施行前已經(jīng)村集體表決通過和區(qū)政府審議通過的招商文件不適用本指引第二章合作企業(yè)引入的內(nèi)容。　　本指引施行前正在招商或者已完成招商但尚未簽訂合作協(xié)議或者監(jiān)管協(xié)議的，招商文件和競投文件中關(guān)于改造協(xié)議簽訂、監(jiān)管和企業(yè)退出有明確約定或承諾的，按照招商文件和競投文件執(zhí)行，招商文件和競投文件中未明確約定或承諾的，可以參照本指引執(zhí)行。　　本指引施行前已簽訂合作協(xié)議或者監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議中關(guān)于改造監(jiān)管和企業(yè)退出有明確約定的按照原協(xié)議執(zhí)行；協(xié)議中未明確的，可以參照本指引執(zhí)行。　　第三十一條本工作指引自印發(fā)之日起施行，試行二年。《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字〔2021〕1號）同時廢止。