廣州市增城區人民政府辦公室關于印發增城區推進存量工業用地高質量利用實施辦法的通知增府辦規〔2022〕8 號廣州市增城區人民政府辦公室關于印發增城區推進存量工業用地高質量利用實施辦法的通知各鎮政府、街道辦事處，區政府各有關部門，開發區各部門：　　《增城區推進存量工業用地高質量利用實施辦法》已經區人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。在執行過程中遇到的問題，請徑向區科工商信局、市規劃和自然資源局增城區分局反映。廣州市增城區人民政府辦公室2022年7月15日增城區推進存量工業用地高質量利用實施辦法　　為貫徹落實廣州市“堅持產業第一，制造業立市”的工作部署，加快國家級增城經濟技術開發區、國家城鄉融合發展試驗區建設，推進存量工業用地集約節約利用，精準發力構建現代產業體系，提高經濟發展效益，根據《中華人民共和國土地管理法》《節約集約利用土地規定》(國土資源部令第61號)、《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》（穗府辦規〔2022〕5號）、《廣州市工業產業區塊管理辦法》（穗工信規字〔2020〕8號）、《廣州市工業用地產業監管工作指引》（穗工信規字〔2021〕1號）、《廣州市產業用地指南（2018年版）》等法律法規和文件精神，結合我區實際，制定本辦法。　　一、總體要求　　（一）指導思想以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面深入貫徹落實新發展理念，以深化供給側結構性改革為主線，樹立效益優先理念，不斷優化存量工業用地管理，大力推進存量工業用地按照更集約、更高效利用的原則，開展廠房加層、廠區改造、內部土地整理、開發建設地下空間等（本辦法統稱為“工改工”），實現存量工業用地得到充分開發、土地承載能力得到充分發揮、企業發展活力得到充分釋放，促進產業結構優化，推動經濟高質量發展。　　（二）基本原則　　1.政府主導，穩定預期。政府在推進存量工業用地高質量利用方面發揮主導作用，以工業用地發展規劃為指引，明確存量工業用地以“工改工”為方向；嚴守工業產業區塊底線，加強工業用地管控，位于工業產業區塊范圍內的存量工業用地應嚴格按照工業用途規劃實施建設，除公共利益需要外，禁止調整為其他用途，尤其不得調整為居住、商業等經營性用途，穩定市場各方對存量工業用地的開發預期。　　2.有效管理，分類施策。健全存量工業用地管理模式，加強存量工業用地的信息管理，開展存量工業用地產出效益評估，堅持利益激勵與倒逼促改相結合，重點推動低效工業用地改造升級、村鎮工業集聚區提質增效，充分運用市場機制，鼓勵土地權利人和相關市場主體積極參與，實現多方共贏。明確存量工業用地“工改工”項目產出監管要求，實施分類監管，加強監管評估工作，確保存量工業用地高質量再利用。　　3.職責清晰，任務明確。明確各相關職能部門和鎮街的職責分工，設定主要職能部門和鎮街的任務目標，建立部門、鎮街協同的工作機制，凝聚工作合力，確保工作穩步有序開展；加強統籌協調，加強工作調度，納入目標任務考核范圍，確保用地盤活工作取得實效。　　（三）工作目標　　1.推動存量工業用地“工改工”提質增效。2022年推動1000畝存量工業用地實施“工改工”項目；2023-2025年合計推動5000畝存量工業用地實施“工改工”項目。期間總結“工改工”試點項目經驗做法，固化形成增城“工改工”模式并復制推廣。　　2.推動中小企業向工業產業區塊內集聚。通過“工改工”釋放土地承載空間，引進和推動工業產業區塊外的制造業企業向工業產業區塊內集聚，到2023年形成5個產業特色鮮明的中小企業集聚發展區，2024-2025年再新增5個產業特色鮮明的中小企業集聚發展區。通過推動中小企業集聚發展，促進產業空間布局優化、產業結構調整升級。　　3.建立存量工業用地綜合管理體系。建立責任主體清晰、評價指標合理的存量工業用地綜合管理體系，至2025年，實現存量工業企業（土地）畝產效益綜合評價常態化，把畝產效益綜合評價結果應用作為優化存量工業用地管理的有力抓手，并加強對閑置工業用地、低效工業用地、村鎮工業集聚區、政府供地項目等用地的管理，促進全社會形成提高土地產出效益共識。　　4.推動存量工業用地產業業態升級。以國土空間規劃為依據，以產業發展規劃為指引，以加強管理和支持改造為抓手，通過產出效益綜合評價提升企業向高端、高質量發展的責任和意識；通過大力推動“工改工”，狠抓載體建設，搭建合作平臺，引進一批優質企業，帶動產業結構進一步優化，上下游產業鏈進一步完善，產業集聚效應進一步顯現，產業發展質量和效益顯著提高。　　5.推動工業片區環境改善和形象提升。加強工業建筑在滿足功能使用的前提下，體現工業技術的審美要求，注重沿城市道路工業建筑空間尺度、建筑形態的把控。通過“工改工”推動工業建筑使用功能優化、設施完善，能源利用效率大幅提升，主要污染物排放量進一步減少，環境質量得到有效改善。　　二、健全管理體系　　（一）全區存量工業用地綜合管理　　1.建設綜合信息服務平臺。加強全區企業和工業用地的信息化管理和服務，建設企業（土地）綜合信息服務平臺，通過企業和土地權屬人主動填報用地信息、各業務主管部門對應上傳數據、各鎮街現場核查后補充數據，構建高度集成的企業（土地）綜合信息全景圖；同時發揮平臺服務功能，為企業提供反映問題和訴求的渠道，建立企業訴求集中受理、分發處理和跟蹤反饋機制，提高服務企業效率。　　2.開展畝產效益綜合評價。結合“企業（土地）綜合信息服務平臺”掌握的企業（土地）綜合信息全景圖，綜合考慮畝均產出、單位能耗、研究費用支出、技改投資、各級各類認定等指標，制定存量工業用地和企業畝產效益綜合評價辦法，分別以地塊為單位和以企業為單位，每年對存量工業用地（企業）畝產效益進行綜合評價，依據綜合評價得分高低排序，按3:3:3:1的比例劃分A、B、C、D四檔企業（土地），作為分類施策管理的基礎。土地權屬人未主動上傳數據，或上傳數據存在弄虛作假的，直接將其劃入D檔管理。　　3.規范土地廠房租賃市場。在“企業（土地）綜合信息服務平臺”開設存量工業用地和廠房租賃信息發布和租賃行為管理功能，對存量工業用地實施“工改工”項目的租賃行為一律納入平臺管理；引導社會存量工業用地和廠房租賃信息在該平臺統一發布，引導市場主體通過該平臺尋找廠房租賃信息，鼓勵雙方租賃行為納入平臺管理，逐步對全區存量工業用地和廠房的租賃市場進行統一規范管理。　　（二）存量工業用地分類管理　　1.閑置工業用地　　——確定一批重點處置名單。加強閑置土地的認定、監管和履職，根據《閑置土地處置辦法》和省市相關規定，選取一批閑置原因相對明確、政府與企業權責相對清晰，以及國有企業所屬的閑置用地，列入重點處置名單，建立相關用地臺賬，并統一落圖管理。　　——分類型分時序處置一批閑置用地。對列入重點處置名單中屬于政府、政府有關部門的行為造成動工延遲情形的閑置土地需分類型分時序完成處置，對可允許延期動工開發的，經自然資源部門會同區招商部門、企業服務部門研商后報請區土地管理委員會審議后重新簽訂合同補充協議和投資監管補充協議；對可協商收回的，收回的補償金額應不低于土地使用權人取得土地的成本，綜合考慮其合理的直接損失，參考市場價格，由雙方共同協商確定。已認定為閑置土地的地塊，未完成處置前不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請，其轉讓、出租、抵押和變更登記按照《廣州市閑置土地處理辦法》等規定執行。　　2.低效工業用地　　——明確低效工業用地范圍。將存量工業用地畝產效益綜合評價列入D檔的項目用地，以及經區政府認定的其他低效工業用地，列入低效用地范圍，但不包括承擔國家和省市區重大戰略的產業項目和功能性項目用地，省市區戰略性新興產業中發揮鏈主企業、龍頭企業作用的項目用地，按《投入產出監管協議》約定完成繳納稅收差額或違約金的項目用地，以及經區政府確認的可不列入低效工業用地范圍的項目用地。　　——開展低效工業用地治理。定向信息公示，每年對外公布低效工業用地名單，將低效工業用地名單定向發給金融機構，按照相關規定在公共信用平臺對低效工業用地名單進行特別提示。實施差別政策，列入低效工業用地名單的，不予享受區級扶持政策，對安監、環保、用水（電、能）等方面實施差別化政策，對涉及的違法違規行為開展聯合執法；有序用電期間將低效工業用地名單作為首要配合對象。對違法違規改變工業用地用途行為進行嚴厲查處，責令限期改正，恢復工業用途。對涉及違法建設的，由執法部門根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣州市違法建設查處條例》等規定處理。　　3.村鎮工業集聚區　　——建立村鎮工業集聚區臺賬。按照“統一組織、統一方法、統一步驟、統一要求”原則，全面掌握村鎮工業集聚區區位、面積、主導產業、用地手續、企業名單、規劃和環保等基礎信息，構建全區統一的村鎮工業集聚區數據庫，實行動態更新管理。　　——實施“三個一批”清單治理。按照《廣州市村級工業園整治提升實施指引（第二版）》確定的分類標準、實施路徑、整治標準，結合工業產業區塊范圍，將各村鎮工業集聚區列入“三個一批”（淘汰關停一批、功能轉換一批、改造提升一批）清單開展治理。　　4.政府供地項目　　——梳理供地工業項目履約情況。對2007年以來政府供地的工業用地項目，按照項目投資協議、項目投資計劃書或承諾函等內容，梳理項目約定投入產出和支持事項，按照“有約定、無約定”等情況進行分類，以地塊為單位核定項目履約情況，并將長期以來未履行主體責任、未實際生產經營、未達到開發強度、自用率低、產出率低等項目列入“重點關注項目名單”。　　——督促強化項目履約主體責任。針對項目履約情況，每年度通過正式文件形式，向全區各相關部門和鎮街、各項目發出通告，強調項目土地使用權人履約的主體責任；對協議有約定產出要求但未達到約定土地產出率指標值50%的項目，無明確約定產出要求但最近三年統計年度內的土地產出率均值低于《廣州市工業用地指南（2018年版）》中工業項目土地產出率指標值50%的項目，以及列入“重點關注項目名單”的項目，提出明確的整改要求和處理意見，并督促推動執行。　　——常態化合力監管。在評估項目履約情況時可多方面考慮項目綜合貢獻和客觀實際情況，對當年在產值、稅收、科技創新等方面做出超約定貢獻，以及因疫情影響、政策變化、行業整體不景氣等客觀原因導致履約情況不理想，由企業提出申請，并經區行業主管部門核實認可的，可調低當年監管要求。成立政府供地項目履約評估監管工作小組，對未在規定限期內完成整改或接受處理的項目，沒有協議約定的由工作小組將項目納入低效用地范圍，有協議約定的由工作小組將項目的綜合情況報區政府，由區政府決議是否按照約定解除出讓合同，無償收回土地使用權；對列入“重點關注項目名單”的企業，不予享受區級扶持政策（涉及“一事一議”的企業，按約定兌現扶持政策），開展消防、供電等聯合監管。嚴格執行項目協議約束條款，對違反協議約定未經同意轉讓項目公司股權或土地使用權的，可由相關職能部門依約定收回土地使用權或按約定采取其他限制措施。　　三、推動改造升級　　（一）推動“工改工”試點示范　　1.建立“工改工”試點項目推進模式。連片面積（含多宗用地合并）50畝以上存量工業用地開展“工改工”項目（含微改造項目，下同），或固定資產總投資（同一地塊上各主體固定資產投資可合并計算）5億元以上的“工改工”項目，按照“工改工”試點項目監管要求簽訂《項目投入產出監管協議》的，納入增城區“工改工”試點項目。按照“帶項目”實施“工改工”試點項目原則，加快儲備一批招商項目參與存量工業用地“工改工”，通過“產業項目導入、推動合作開發、土地整備規劃”的路徑先行先試，探索并總結形成“工改工”試點項目推進模式。　　2.推動村鎮工業集聚區提質增效。充分用好《廣東省村鎮工業集聚區升級改造攻堅戰三年行動方案（2021—2023年）》等省市相關政策，按照廣州市村鎮工業集聚區更新改造試點項目條件要求，推進一批區位較好、規劃符合性較好的村鎮工業集聚區先行先試開展“工改工”并申請納入廣州市試點項目，加大招商引資力度，強化產業項目導入，確保改造持續動力和改造經濟效益。　　3.做好基礎設施配套建設和招商服務工作。加強“工改工”試點項目與城市基礎設施的對接，同步開展項目周邊市政道路、水電管網建設，完善項目周邊居住、商業等生活服務配套，促進產城融合發展。做好人才、科技、招商等政策宣傳和配套工作，大力支持“工改工”試點項目招商。　　（二）加強“工改工”產業監管　　1.明確“工改工”產業發展導向。存量工業用地“工改工”項目，必須符合《當前國家重點鼓勵發展的產業、產品和技術目錄》《產業結構調整指導目錄》《外商投資產業指導目錄》等國家有關產業政策以及省、市、區相關產業政策，重點發展汽車及新能源汽車、新一代信息技術、集成電路、智能家居、食品飲料、生物醫藥等主導產業。　　2.加強“工改工”產業監管審查。存量工業用地“工改工”項目以土地使用權人、用地主體、運營主體為監管對象；“工改工”項目在建筑工程設計方案審查階段，申請加建、擴建、改建，提高容積率的，需由屬地鎮街對項目產業導向、預期產出效益進行審查， 并征求區行業主管部門意見；審查通過的，由屬地鎮街、監管對象簽訂《項目投入產出監管協議》，報區行業主管部門、區規劃和自然資源分局、開發區企業服務局備份。按照“容缺辦理、事后補齊”原則，對項目所涉審批事項實行并聯申辦，項目可同步向屬地鎮街、各業務部門提交各項審批事項申辦材料。“工改工”項目招商引進企業原則上須接受區招商部門的指導和屬地鎮街的監督。　　3.明確“工改工”產業監管要求。屬于“工改工”試點項目的，原則上畝均稅收要求位于開發區核心區的不低于50萬元/畝、開發區一區多園的不低于40萬元/畝、其他鎮街的不低于30萬元/畝。其他“工改工”項目，原則上畝均稅收要求位于開發區核心區的不低于40萬元/畝、開發區一區多園的不低于30萬元/畝、其他鎮街的不低于20萬元/畝。另有項目協議約定監管要求的，按協議約定執行；另有專項產業政策確定專項監管要求的，按專項產業政策執行。　　4.開展“工改工”履約評估監管。參照《廣州市工業用地產業監管工作指引》，成立區“工改工”項目履約評估監管工作小組，開展存量工業用地“工改工”項目的履約情況評估工作，履約情況評估時可多方面考慮項目綜合貢獻和客觀實際情況，由企業提出申請，并經區行業主管部門核實后，適當調低當年監管要求；對監管評估結果未達到《項目投入產出監管協議》及產業監管要求的，參照《廣州市工業用地產業監管工作指引》相關規定及《項目投入產出監管協議》的相關約定，由區“工改工”項目履約評估監管工作小組各成員單位按職能執行。　　四、支持政策　　（一）“工改工”試點項目用地政策　　1.提高容積率。存量普通工業用地在符合國土空間規劃及區域產業發展政策、不改變土地用途的前提下，經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目，增加的建筑面積不再補繳土地出讓價款。　　2.廠房分割轉讓。“工改工”試點項目國有普通工業用地上已確權登記的產業用房，可按幢、層、間等固定界限為基本單元分割登記、轉讓，最小單元的建筑面積不低于500平方米；分割轉讓的產業用房受讓主體要求和認定程序，按市的相關規定執行。產業用房分割轉讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后的60%。普通工業用地內的配套行政辦公及生活設施不得獨立進行分割登記、轉讓或抵押，但可以隨產業用房比例以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉讓或抵押。產業用房及配套設施自完成分割轉讓不動產登記之日起5年內不得再次轉讓，起止時間須在不動產登記證書附注注記。　　3.收儲補償。通過政府征收、收回（收儲或掛賬收儲）的存量普通工業用地（不含按監管協議約定收回的用地），可以采用物業補償、貨幣補償或者物業補償與貨幣補償相結合方式對土地使用權人進行補償。其中貨幣補償按原土地用途市場評估價或有關征地標準確定土地及地上建筑物價值后，直接給予原土地使用權人貨幣補償；物業補償原則上為征收范圍內回遷的標準廠房物業，補償物業視為項目自持物業。具體補償標準可按建筑或用地面積核算，同一宗地只能選擇一種方式核算：一是有合法手續的現狀建筑面積部分按1:1核算補償物業，無合法手續屬2009年前建成的現狀建筑面積部分按0.5 倍核算補償物業；二是按證載（批準）用地面積每畝600平方米產業用房核算補償物業。以區土地儲備機構為主體進行協議收儲的項目，可按照相關稅收規定，免征土地流轉過程中產生的相關稅費。　　4.土地整合開發。對于符合城市更新政策的試點項目，對改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式，將房地產相關權益轉移到單一主體后，可由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除后注銷原有不動產權證，由區規劃和自然資源分局直接與單一改造主體簽訂出讓合同，在稅費征收等方面視同政府土地收儲辦理。歸宗后的土地涉及土地出讓金的，須全額繳清土地出讓金；涉及已辦理土地使用權抵押等他項權利登記手續，須征得土地抵押等他項權人同意，并辦理涂消他項權利登記手續；涉及被采取保全措施的，應征得采取保全措施機關同意；涉及動、竣工超期的，需復核履約至批準合并之日，應先完成違約責任處理；涉及閑置土地的，應先依法處置。　　（二）“工改工”試點項目獎補政策　　1.項目固定投資獎補。存量工業用地開展“工改工”試點項目，計劃固定資產投資（同一地塊上各主體固定資產投資可合并計算）達到600萬元/畝的，連續3年按當年固定資產投資額的2%給予項目改造主體獎補，單個項目累計最高不超過5000萬元。項目3年內實際固定資產投資未達到600萬元/畝的，則收回該獎補資金。　　2.招商項目獎勵。存量工業用地（不含村鎮工業集聚區）開展“工改工”試點項目，對項目竣工驗收后第二年，按同一地塊上引進的市場主體合計當年產值的1.5%給予項目改造主體一次性獎勵，最高不超過2000萬元。　　3.達標貢獻獎勵。存量工業用地開展“工改工”試點項目，對項目竣工驗收后第二年開始連續5年，當年產出超過監管協議約定的30%、50%的，分別按當年水電費的30%、50%給予項目改造主體獎勵，每年獎勵金額最高不超過項目用地內各相關市場主體當年合計產值的1%。政府供地項目自本辦法實施后符合本條達標貢獻要求的，參照本條享受支持。　　4.搬遷租金補助。存量工業用地開展“工改工”試點項目期間，用地上原有規上企業搬遷到增城區范圍內、租賃遷入地鎮街指定或認可的相當面積廠房繼續生產經營的，給予10元/平方米/月的廠房租金補助，連續補助2年，每年補助金額不超過該企業當年產值的1%。　　（三）村鎮工業集聚區專項政策列入“工改工”試點項目的村鎮工業集聚區“工改工”項目，可同等享受“工改工”試點項目用地政策和獎補政策外，還給予以下專項政策支持：　　1.土地規劃支持。村鎮工業集聚區“工改工”項目符合“三舊”改造條件，并在符合國土空間總體規劃的前提下，按照省市相關規定和程序，給予完善歷史用地手續、優先安排建設用地指標和用地規模、納入標圖建庫范圍、連片混合開發等土地規劃支持。　　2.在建工程抵押。允許村鎮工業集聚區“工改工”項目按照《中華人民共和國民法典》《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第52號）等相關規定，按棟辦理在建工程抵押及余額抵押，按項目建設需要，支持原已設定在建工程抵押的廠房竣工后，通過新增在建抵押物方式注銷原建筑物抵押后辦理現售，保證開工、抵押、現售滾動開發的資金需求。　　3.村改招商獎勵。村鎮工業集聚區“工改工”試點項目，自項目竣工驗收后第二年開始連續5年，每年按同一地塊上引進的市場主體合計當年產值的1.2%，按8:2比例分別給予項目改造主體和村集體獎勵。　　五、保障措施　　（一）加強組織協調聯動。建立健全市、區共建機制，爭取市的工作支持和指導。強化組織領導，建立區“工改工”項目聯席會議制度統籌推進、定期協調跨部門跨層級跨區域重要事項。各鎮街發揮主體作用，強化責任擔當，推動各項任務高效落實。　　（二）完善細則緊抓落實。各相關部門和鎮街按照《重點工作任務分工表》（見附件1），積極抓好落實工作，在一個月內綜合制定出臺相關實施細則、工作方案或操作指引，確保各項工作流程有章可循、各項事項政策清晰明確，并做好宣傳引導、政策解讀工作。　　（三）先行試點先行啟動。在各鎮街先行開展“工改工”試點項目，采取“一項目一方案”形式推動試點項目實施，總結經驗做法后有序推廣。各相關部門和鎮街所負責工作任務，按照從易到難、從簡單到復雜的步驟，確保各項工作先行啟動，再逐年逐步完善和展開。　　（四）實行目標任務考核。對開發區投資促進局、開發區科技創新局、區科工商信局設定年度引進選址存量工業用地的招商儲備項目任務數，對區規劃和自然資源分局和各鎮街設定年度盤活存量低效產業用地的面積任務數，并均納入年度考核內容之一，合力圍繞目標任務推進存量工業用地提質增效。　　六、其他　　（一）本辦法支持政策中的招商項目獎勵、達標貢獻獎勵、搬遷租金補助、村改招商獎勵不予重復享受。同時符合我區內其他政策規定的，按照就高不重復原則予以支持，另有規定的除外。　　（二）本辦法自發布之日起實施，有效期至2025年12月31日；有效期后仍需兌現的支持政策，將延續執行完畢。　　附件1 重點工作責任分工表.doc　　附件2 “工改工”項目實施指引.doc　　公開方式：主動公開　　廣州市增城區人民政府辦公室綜合一科        2022年7月15日印發