廣州市增城區人民政府辦公室關于印發增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）的通知增府辦規〔2020〕6號　　廣州市增城區人民政府辦公室關于印發增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）的通知各鎮政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬機構：　　《增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）》已經區人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。在執行過程中遇到的問題，請徑向市規劃和自然資源局增城區分局反映?！　V州市增城區人民政府辦公室　　2020年6月3日　　增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）　　第一條（制定依據）為進一步明確增城區舊村全面改造項目實施有關事項，加快推進舊村全面改造工作，根據《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）、《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）、《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（穗府辦規〔2019〕5號）、《廣州市舊村莊更新實施辦法》（穗府辦〔2015〕56號）和《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗建規字〔2019〕13號）等城市更新政策文件精神，按照因地制宜、先行先試的原則，結合增城區實際，制定本意見?！　?第二條 （適用范圍）增城區行政區域內的舊村全面改造項目（包括舊村整合周邊舊城、舊廠混合改造）適用本意見?！　?第三條（項目庫管理）建立增城區舊村全面改造項目庫（以下簡稱“區項目庫”）?！　。ㄒ唬┘{入“三舊”改造標圖建庫（以下簡稱“標圖建庫”）范圍、村集體經濟組織成員代表會議表決同意啟動改造的舊村，村集體經濟組織可向鎮（街）申請納入區項目庫?！　。ǘ╂偅ń郑瑓^城市更新主管部門審核，具備改造必要性和可行性的舊村，經村集體經濟組織成員（或戶代表）80%以上表決同意改造后（涉及舊城混合改造的須同時經國有土地上物業權屬人90%以上同意），報區城市更新工作領導小組會議審議通過納入區項目庫?！　。ㄈ┘{入區項目庫的舊村方可開展前期工作。區項目庫可根據鎮（街）申請和項目進展情況動態調整。合作改造類項目入庫1年內未公開招標選擇合作意向企業的，移出區項目庫且原則上3年內不得再次申請入庫。如遇不可抗力等特殊原因需延期，應及時報區城市更新工作領導小組會議審議?！　〉谒臈l（負面清單）屬于下列情形之一的，原則上不予納入區項目庫：　?。ㄒ唬┎环蠂量臻g規劃等相關管控要求的?！　。ǘ┻h離交通主干道、道路管網等市政配套設施不完善的?！　。ㄈ┬姓澹ɑ蜃匀淮澹┓秶鷥葮藞D建庫分布零散、土地整合難度大，土地利用總體規劃中建設用地占行政村（或自然村）行政區域面積比例不到30%的（結合重點項目建設的除外）?！　”疽庖妼嵤┣?，已公開選擇合作意向企業或合作企業的舊村全面改造項目，在合作有效期內不列入負面清單管理?！　?nbsp; 第五條（改造事項表決主體）舊村全面改造涉及相關事項表決主體按以下方式確定：　?。ㄒ唬┮孕姓鍨閱挝粚嵤┱w或局部改造的，相關事項須經村集體經濟組織成員（或戶代表）、成員代表會議表決。未選出成員代表的，可由村民代表對具體事項進行表決?！　。ǘ┮宰匀淮澹ê献魃纾閱挝粚嵤└脑斓?，相關事項須經改造范圍內村集體經濟組織成員（或戶代表）表決?！　。ㄈ┥婕盎旌细脑斓?，應充分保障國有土地上物業權屬人的知情權和參與權。鎮（街）可組織成立公眾咨詢委員會，對改造具體事項發表意見。經國有土地上物業權屬人90%以上同意，可委托村集體經濟組織一并公開引入合作企業實施改造?！　〉诹鶙l（合理界定新增建設和戶數）已納入區項目庫的合作改造類項目引入合作意向企業、自主改造類項目開展基礎數據調查前，鎮（街）應發布含改造意愿、改造流程和調查范圍等事項的改造公告，同時明確暫停審批村民建房申請（如已鑒定為危房且房屋證件齊全的除外）。發布改造公告后，未經批準的新建、擴建、改建和改變用途建筑部分不納入復建總量核算范圍?！　〉谄邨l（基礎數據調查成果認定）鎮（街）負責組織基礎數據調查，形成調查成果征求相關職能部門意見后，向區城市更新主管部門申請公示。完成公示的調查成果由鎮（街）綜合確認并經村集體經濟組織出具書面具結書后，向區城市更新主管部門申請核查。核查合格的調查成果在政府門戶網站向社會公布。　　第八條（集體土地上住宅復建總量核算）舊村改造范圍內集體土地上村民住宅復建量，原則上以可計基底總面積的3.5倍核算；平均層數（集體土地上村民住宅現狀建筑總面積/現狀建筑基底總面積）超3.5層的，可選擇以可計棟數乘以280平方米核算。在不突破規劃控制建筑總量的情況下，復建總量可按不超過核算復建量10%的比例上浮后核定。住宅復建總量不含住宅公建配套建筑面積?！　〉诰艞l（可計基底面積核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算為可計基底面積：　　（一）有合法證明文件的，可按合法用地面積或現狀建筑基底面積核算。按現狀建筑基底面積核算，2009年12月31日前建成的，不得超過120平方米；2009年12月31日后建成的，不得超過80平方米。　?。ǘo合法證明文件、經村集體經濟組織批準或確認的，可按現狀建筑基底面積核算。其中2009年12月31日前建成的，不得超過120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經村集體經濟組織和鎮（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，不得超過80平方米。　?。ㄈo合法證明文件、由2戶以上村民共同建設、經村集體經濟組織和鎮（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，可按能提供證明的戶數核算。其中2009年12月31日前建成的，每戶不得超過120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成的，每戶不得超過80平方米。　　第十條（可計棟數核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算為可計棟數：　　（一）有合法證明文件的，可核算為一棟；涉及多個合法用地證明文件的，可按證明文件宗數核算可計棟數?！　。ǘo合法證明文件、2009年12月31日前建成、經村集體經濟組織批準或確認的，可核算為一棟；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經村集體經濟組織和鎮（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，可核算為一棟?！　。ㄈo合法證明文件、由2戶以上村民共同建設且各有獨立門牌、經村集體經濟組織和鎮（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，可按能提供證明的戶數核算（每戶基底面積不得少于60平方米）?！　〉谑粭l（合法證明文件認定）合法證明文件包括房屋產權證、國有（集體）建設用地使用權證、不動產權證、宅基地證、村鎮建房許可證、政府建房批準文件、規劃報建批準文件等。其中屬于區政府（包括原增城縣、原增城市）或相關職能部門核發的，由區城市更新主管部門負責組織認定；屬于鎮（街）核發的，由項目當前所屬鎮（街）組織認定。相關文件無法核實或與現狀無法對應的，不能作為合法性認定依據。　　第十二條（特殊類型基底認定）鎮（街）牽頭組織村集體經濟組織、基礎數據調查單位和區城市更新主管部門等，對改造范圍內占地面積超大、用途難以界定、已建設地基（包括現狀房屋倒塌但“二調”顯示有歷史基底）、已分配未建宅基地等特殊類型基底，根據有關權屬證明文件、“一戶一宅”建設證明、現狀用途和結構、周邊建設狀況、違法用地和違法建設查處情況等進行專項認定。認定結果經村內公示無異議后，在基礎數據調查成果中單列?！　〉谑龡l（“戶”認定標準）世居祖屋一棟計為一戶，村民符合以下條件之一的可認定為一戶：　　（一）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶?！　。ǘ┯行值芙忝玫?，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶?！　。ㄈ┆毶优Y婚后可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶?！　。ㄋ模╇x異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶?！　魯嫡J定結果由村集體經濟組織與鎮（街）確認并在村內公示，僅用于復建總量核算，不作為具體拆遷補償安置依據?！　〉谑臈l（集體土地上住宅改造成本核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標準核算：　?。ㄒ唬┳≌课萦泻戏ㄗC明文件的，現狀建筑面積中證載（批準）部分，復建費用和臨遷費計入改造成本?！　。ǘ┳≌课轃o合法證明文件的，可計基底面積三層半以下現狀建筑面積部分，復建費用和臨遷費計入改造成本?！　。ㄈ┖硕ǖ淖≌瑥徒偭看笥诎磸徒ㄙM用計入改造成本的面積部分為權益面積。權益面積建設費用單價按復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補償（1500元/平方米）由村民自籌，不計入改造成本?！　。ㄋ模┐迕褡≌F狀建筑面積大于按復建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本，不計臨遷費?！　。ㄎ澹┡R遷費單價為30元/平方米，按48個月計算。如項目規模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算?！　〉谑鍡l（集體經濟物業復建總量和改造成本核算標準）集體經濟物業復建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算?！　。ㄒ唬┌唇ㄖ娣e核算：　　1.有合法證明文件的，現狀建筑中合法部分按1:1核算復建量，復建費用和臨遷費計入改造成本。證載（批準）面積大于現狀建筑面積部分可計為權益面積，建設費用自籌，不計入改造成本。　　2.無合法證明文件（含現狀建筑面積大于證載或批準面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復建量（同一項目只能選擇一種標準核算），復建費用和臨遷費按該部分建筑面積的50%核算，計入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復建量?，F狀建筑中不予復建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本?！　?.臨遷費單價為45元/平方米，按48個月計算，如項目規模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。　　（二）按用地面積核算：　　1.按證載（批準）用地面積每畝400平方米核算集體經濟物業面積，建設費用計入改造成本。臨遷費按本條第（一）款計算，計入改造成本。　　2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式平衡開發強度的，可按證載（批準）用地面積容積率1.8（毛）計算權益面積，其建設費用自籌，不計入改造成本?！　〉谑鶙l（國有土地上住宅復建總量及改造成本核算標準）混合改造涉及國有土地上住宅的，參照集體土地上住宅標準，按以下方式核算復建總量和改造成本：　?。ㄒ唬┯泻戏ńㄖêY樓、商品房等）證明文件的，可按證載（批準）建筑面積1:1或證載（批準）套內面積1:1.2核算復建量?！　。ǘ┯泻戏ㄓ玫刈C明文件，證載（批準）面積大于120平方米的，120平方米部分按3.5倍、超出部分按容積率1.8（毛）核算復建量；證載（批準）面積不超過120平方米的，可按證載（批準）面積或現狀建筑基底面積的3.5倍核算復建量。按現狀建筑基底面積核算的，不得超過120平方米?！　。ㄈ┈F狀建筑面積大于核算復建量的，按復建量核算復建費用和臨遷費，不予復建部分按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本?，F狀建筑面積不超過核算復建量的，按現狀建筑面積核算復建費用和臨遷費，計入改造成本；差額部分可作為權益面積，建設費用自籌，不計入改造成本?！　。ㄋ模┡R遷費單價為30元/平方米，按48個月計算，如項目規模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算?！　。ㄎ澹﹪型恋厣献≌牙U納出讓金面積部分，所對應的同等復建面積視為已繳納出讓金，按出讓性質辦理確權手續?！　〉谑邨l（國有土地上非住宅用地復建總量及改造成本核算標準）舊村全面改造項目整合周邊國有舊廠房等非住宅用地的，村集體經濟組織或改造主體應與相關權屬人簽訂書面協議。復建總量和改造成本按本意見第十五條標準核算；也可由專業機構對原用途土地和房屋價值進行評估補償，補償款計入改造成本，相關建構筑物不再復建安置?！　〉谑藯l（留用地復建總量和改造成本核算標準）為平衡開發強度，舊村全面改造項目原則上應將未開發留用地納入改造范圍。為確保全區留用地統籌開發標準前后一致，納入改造范圍的留用地（含留用地欠賬指標）按每畝400平方米核算集體經濟物業面積，建設費用計入改造成本。該部分物業用途由村集體經濟組織成員代表會議表決確定，交付時確權登記到村集體經濟組織名下，視為已繳納土地出讓金?！　〉谑艞l（拆遷補償安置方案）拆遷補償安置方案（含具體細化的補償標準和操作辦法）由鎮（街）指導村集體經濟組織在不突破復建總量和改造成本的前提下自行統籌實施。　　第二十條 （建設用地規模調節機制）符合以下情形的，可根據鎮（街）內部建設用地規模調節平衡原則，按程序和權限修改土地利用總體規劃。　　（一）符合“三地”（邊角地、夾心地、插花地）標準，單塊面積不超過3畝、累計面積不超過改造范圍內標圖建庫面積10%的?！　。ǘΥ_需實施改造，但因不符合土地利用總體規劃而無法納入標圖建庫范圍的?！　〉诙粭l（土地置換整合）在符合規劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當、面積相近的前提下，允許標圖建庫范圍內的建設用地之間或標圖建庫范圍內建設用地與標圖建庫范圍外建設用地之間進行空間位置互換。同一改造項目范圍內相同面積用地，視為價值相當。各類用地（包括舊村場用地、留用地、整合周邊用地、政府儲備地等）空間位置互換后，按批復生效的項目實施方案確定的規劃用途辦理供地手續?！　∨f村全面改造項目可將改造范圍內用地進行復墾，復墾產生的建設用地規模和指標可用于本項目范圍內非建設用地，辦理轉用手續后一并實施改造。涉及的復墾費用計入改造成本。　　第二十二條 （土地連片整合）因用地和規劃條件限制，無法滿足拆遷安置需要或無法實現資金平衡的舊村全面改造項目，政府可通過征收、留用地欠賬指標落地等方式整合村屬范圍內符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的其他用地作為安置和公益設施用地，采用協議或劃撥方式納入舊村全面改造一并實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡。通過政府征收方式整合納入改造范圍的村屬用地不安排留用地指標，相關征收費用按有關標準計入改造成本?！　〉诙龡l（土地整合管控要求）舊村全面改造項目涉及整合周邊地塊和政府新征用地的需符合以下管控要求：　?。ㄒ唬┱现苓厙信f廠房用地總面積原則上不得超過項目全面改造范圍的20%?！　。ǘ┩ㄟ^政府征收方式整合的村屬用地（含邊角地、夾心地、插花地）原則上不得超過項目全面改造范圍內標圖建庫面積的20%?！　。ㄈ┩ㄟ^政府征收等方式整合村屬用地與納入改造范圍的留用地面積之和不得超過項目安置區用地及獨立公建配套設施用地面積之和?！　。ㄋ模﹨f議出讓用作融資地塊的面積不得超過項目全面改造范圍內標圖建庫面積。　　第二十四條（配置政府性房源）土地利用現狀為非建設用地納入舊村改造范圍的，其報批所需的建設用地規模和農轉用、耕地、水田等指標，按購買調劑規模和指標的價格折算為政府投入參與改造，所對應的融資面積可由改造主體代建，建成后由政府指定的機構按成本價回購，用作發展主導產業、征地拆遷安置、吸引專業人才的政府性房源?！　≡谝巹澇休d允許的前提下，舊村全面改造項目可配建一定比例的政府性房源，由改造主體負責建成后交由政府指定的機構按成本價回購。　　第二十五條（專項評估及認定）舊村全面改造涉及的各類專項評估報告由鎮（街）或改造主體組織編制。相關部門根據職能和有關文件對評估報告的合理性、技術標準進行行政審查。區城市更新主管部門組織第三方機構對專項評估涉及的改造成本進行審核?！　。ㄒ唬┥鐣L險穩定評估報告由鎮（街）組織審核。　?。ǘ﹫龅丨h境初步調查評估報告由市生態環境局增城區分局審核，涉及風險評估及修復的需按規定報上級有關部門審查?！　。ㄈ┎涣嫉刭|評估報告由鎮（街）按《廣州市規劃和自然資源局關于加強工程建設項目地質災害危險性評估技術審查和監督管理工作的通知》（穗規劃資源字〔2019〕100號）組織審核。　?。ㄋ模閰^域服務的大型市政基礎設施和公建配套設施等公益性專項建設評估報告由區住房城鄉建設局牽頭組織相關部門審核?！　。ㄎ澹v史文物、歷史建筑保護、古樹名木保護專項評估報告分別由區文化廣電旅游體育局、市規劃和自然資源局增城區分局、區林業園林局進行審核?！　〕鲜鰧ｍ椩u估外，確因項目實際需要開展其他專項評估的，由鎮（街）組織編制專項評估的必要性論證報告，經征詢相關主管部門意見后，提交區城市更新工作領導小組會議審議?！　〉诙鶙l（專項評估批后監管）項目改造完成后，區住房城鄉建設局負責對專項評估中工程類建設項目是否符合批復方案建設標準進行核驗。建設標準低于專項評估報告標準、實際費用明顯低于改造成本的，差額部分所對應的融資建筑量由政府收回。　　第二十七條（特殊成本情形）舊村全面改造項目應嚴格按照廣州市舊村莊全面改造成本核算有關文件和本意見計算改造成本。確需增加特殊成本的，由鎮（街）結合項目實際進行充分論證，經區城市更新工作領導小組會議審核后報區政府審定。　　第二十八條（加快控規編制與調整）涉及控制性詳細規劃調整或控制性詳細規劃未覆蓋的舊村全面改造項目，片區策劃方案、實施方案、控制性詳細規劃方案同步編制，同步提交區城市更新工作領導小組會議、區建筑環境與交通市政專業委員會議進行審議?！　〉诙艞l（方案審批和生效）為提高審批和實施效率，實施方案可分階段審批?；A數據調查成果公布后，可核定復建總量和審核土地整備方案，作為制定具體拆遷補償安置標準和完善有關用地手續的依據。　　實施方案經區城市更新工作領導小組審議并整體批復后，在3年內經改造范圍內村集體經濟組織成員和世居祖屋權屬人80%以上以及納入改造范圍的國有土地上物業權屬人90%以上表決通過的，批復生效實施。　　第三十條（加快拆遷安置）實施方案可根據項目實際情況制定分期、分區改造計劃。分期或分區權屬人80%以上簽訂拆遷補償安置協議后可啟動房屋拆遷。　　村集體經濟組織應將集體經濟物業用地、留用地、空地等作為啟動地塊先行拆遷，優先建設復建安置區、公建配套設施等，形成動遷示范效應?！　〉谌粭l（方案生效后供地）復建安置地塊劃撥給村集體經濟組織或由其成立的全資子公司；融資地塊可協議出讓給村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、公開選擇的市場主體或由其成立的全資子公司?！　〉谌l（融資地價評估影響因素）融資地塊協議出讓的土地出讓金按考慮綜合因素后評估地價的20%測算,計入改造成本?！　^城市更新主管部門可委托相關專業機構探索研究拆遷補償安置、開發周期等綜合因素對舊村全面改造融資地價評估的影響，量化核算融資地價與公開市場熟地評估價的比例關系?！　〉谌龡l（明確責任分工）區城市更新主管部門負責改造范圍內標圖建庫調整、組織編制區項目庫、組織基礎數據調查成果核查及公布、協調推進實施方案報批等工作。探索完善舊村全面改造項目審批機制，通過主動服務、優化程序、創新監管等措施推動項目加快實施?！　℃偅ń郑┦桥f村全面改造工作第一責任主體，主要負責人應親自部署和參與，組建高素質工作隊伍，具體指導村集體經濟組織開展改造意愿表決、基礎數據調查、選擇合作（意向）企業、拆遷補償安置、專項評估、信訪維穩等工作，加強村班子成員思想、作風等紀律管理?！　^發改、財政、住建、公安、城管、農業農村、文化體育、教育、水務、生態環境、林業、交通等相關職能部門密切配合做好基礎數據共享、違法建設控制、專項評估及實施方案審核等工作?！　〉谌臈l（加強合作意向企業和合作企業監管）舊村全面改造項目合作意向企業或其控股公司（直接或間接控股50%以上）須參加合作企業招商報名，如因企業自身原因未能成為合作企業的，原則上3年內不得參與我區新增舊村全面改造項目。　　引入合作企業2年內實施方案未獲批復的，經區政府同意后，村集體經濟組織成員可表決中止合作，相關投資風險由合作企業承擔。在項目復建安置房和公建配套設施未完成竣工驗收前，原則上不得以包括股權轉讓方式在內的任何方式轉讓項目。確因經營困難的，在項目實施方案批復生效后，經村集體經濟組織成員表決通過并經區政府同意，可轉讓不超過50%的股權，轉讓股權超過30%（含）的，該合作企業及其關聯企業原則上3年內不得參與我區新增舊村全面改造項目?！　〉谌鍡l（加強實施監管）區城市更新主管部門及鎮（街）負責舊村全面改造項目的監督管理工作，在舊村全面改造項目實施方案批復后3個月內與項目改造主體簽訂監管協議，明確具體監管措施及相關責任義務。區城市更新主管部門負責制定監管協議范本。　　第三十六條 （防范廉政風險）舊村全面改造必須充分保障改造相關利益關系人的知情權和參與權。改造意愿表決情況、基礎數據調查成果、引入合作意向企業和合作企業情況、實施方案和拆遷補償安置方案表決等重大事項和重要環節必須進行公示，實現“陽光改造”。鎮（街）可視情況對公示和表決情況委托公證處進行公證。　　區紀委監委部門對舊村全面改造項目加強監察，堅決查處改造過程中的違紀違法行為，確保“廉潔改造”。　　第三十七條（加強文物保護）舊村全面改造項目應加強歷史文化遺產保護，在基礎數據調查過程中詳細登記相關信息并在實施方案中科學編制保護和利用專章。相關內容應充分征求文化主管部門意見，實現人居環境提升與傳統文化延續的和諧共生。　　第三十八條（生效時間和有效期）本意見自印發之日起實施，有效期3年。相關政策依據調整或有效期屆滿，根據實施情況依程序評估修訂。本意見未盡事宜，按照省、市現行有效的城市更新政策執行?！　」_方式：主動公開