廣州南沙經濟技術開發區規劃和自然資源局關于印發廣州市南沙區關于征收農村集體土地留用地管理工作的意見的通知　　穗南開規劃資源規字〔2023〕1號　　廣州南沙經濟技術開發區規劃和自然資源局關于印發廣州市南沙區關于征收農村集體土地留用地管理工作的意見的通知 各鎮（街），開發區（區）各部門、各直屬機構：　　《廣州市南沙區關于征收農村集體土地留用地管理工作的意見》已經管委會、區政府同意，現印發給你們，請結合實際貫徹實施。實施過程中遇到的問題，請徑向開發區規劃和自然資源局反映。　　廣州南沙經濟技術開發區規劃和自然資源局　　2023年2月4日 　　廣州市南沙區關于征收農村集體土地留用地管理工作的意見　　第一章  總則　　第一條 為貫徹落實《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》（國發〔2022〕13號），加快推動鄉村振興戰略實施，切實保障被征地農村集體經濟組織的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）《廣東省自然資源廳關于推進征收農村集體土地留用地高效開發利用的通知》（粵自然資規字〔2020〕4號）《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦規〔2018〕17號）《廣州市規劃和自然資源局關于加快推進留用地落地兌現工作的通知》（穗規劃資源規字〔2019〕3號）等有關規定，結合南沙區實際，制定本工作意見。　　第二條 本意見旨在構建留用地兌現基準體系，拓寬留用地兌現路徑，推進留用地高質量開發利用，加強留用地土地全生命周期管理，著力保障和改善民生，扎實穩妥推進城鄉建設，助力鄉村振興和共同富裕，推動南沙開發開放。　　第三條 留用地指標核定、選址、流轉等，省、市既有相關規定已明確的，從其規定；省、市相關規定未明確的，按照本意見執行。　　第二章  留用地指標核定　　第四條 1992年1月1日至2012年2月29日期間已實施征地，征地協議未約定留用地計提比例或約定不明確的，留用地指標按實際征地面積的15%核定；2012年2月29日后實施征地的，留用地指標按實際征地面積的10%核定；已辦理規劃用地手續的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指標面積等量返還留用地指標。　　第五條 屬于儲備用途成片（預）征地的，經征地單位與鎮政府（街道辦事處）、被征地農村集體經濟組織共同確認，留用地指標按（預）征地面積的10%核算。　　第六條 建設項目啟動（預）征地時，根據征地面積、土地權屬等情況，區規劃和自然資源部門在征地預公告發布并取得土地勘測定界技術報告后，向被征地農村集體經濟組織預核留用地指標，核發留用地指標核定書，并同步開展規劃選址、辦理留用地報批手續。（預）征地項目用地未獲批準且不再征地的（已實際交付使用土地的除外），預核指標自動失效，直接注銷原留用地指標核定書。　　第七條 （預）征地面積是留用地指標核定的基數，不包含征收后作為村留用地、非公寓式村民居住安置用地的土地面積。　　第三章  留用地指標兌現　　第八條 留用地兌現方式。留用地可選擇折算貨幣補償、置換物業、實物留地三種方式兌現，（預）征地時由被征地農村集體經濟組織書面確認兌現方式。　　第九條 在尊重被征地農村集體經濟組織意見的前提下，鼓勵以折算貨幣、置換物業方式兌現落實留用地。留用地指標面積小于3畝的原則上不予獨立選址，鼓勵以折算貨幣補償、調劑等方式予以兌現落實，或結合其他指標集中選址。　　已實物留地的村留用地根據農村集體經濟組織申請可以轉為貨幣補償、置換物業的方式兌現，農村集體經濟組織應與區規劃和自然資源部門、征地單位簽訂留用地兌現方式變更協議，留用地兌現方式變更協議簽訂時間作為貨幣補償基準地價核準時點。　　第十條 設置留用地兌現基準權益價值。留用地兌現基準權益價值綜合本區域辦公用地、工業用地級別基準地價擬定，作為貨幣補償兌現方式、等權益價值置換等情況的價值參考，具體計算方式如下：　　留用地兌現基準權益價值=留用地指標核定面積×50%×本區域辦公用地級別平均樓面地價×2+留用地指標核定面積×50%×本區域工業用地級別地面地價×2　　第十一條 鼓勵留用地折算貨幣補償。被征地農村集體經濟組織選擇折算貨幣補償的，留用地折算貨幣補償金額按申請兌現時點的留用地兌現基準權益價值的1.5倍確定，由征地單位與被征地農村集體經濟組織簽訂留用地折算貨幣補償協議，予以實施。　　第十二條 鼓勵留用地置換物業。被征地集體經濟組織選擇置換工業性質物業的，按照每畝留用地置換800平方米工業性質物業建筑面積執行；選擇置換商業商務性質物業的，按照每畝留用地置換400平方米商業商務性質物業建筑面積執行。采用置換物業方式兌現留用地的，由區規劃和自然資源部門、征地單位與被征地農村集體經濟組織協商簽訂留用地置換物業協議，約定置換物業建筑面積、位置、用途、交付時間、交付標準、物業返租等內容。　　置換物業原則上在農村集體經濟組織所屬鎮（街道）域范圍內兌現，可在被征收土地范圍內進行建設，或通過籌集其他土地上的經營性物業予以落實。　　第十三條 優化留用地實物留地。留用地依據國土空間規劃進行選址和確定用地性質。實物留地具體程序如下：　　（一）確定選址。被征地農村集體經濟組織根據留用地指標核定書向區規劃和自然資源部門提出留用地選址申請。區規劃和自然資源部門按照留用地指標核定書確定的面積進行選址落地,出具留用地選址規劃意見，選址規劃意見中載明留用地面積、位置和用地性質。留用地的選址應符合國土空間規劃，服從規劃確定的用地功能安排。鼓勵留用地統一規劃，集中安置。　　對于已選址留用地，因規劃調整或基礎設施、重大項目建設需要，可按照等權益價值置換原則，將留用地位置調整置換，調整置換后原留用地交還政府。　　（二）用地報批。留用地選址確定后，由被征地農村集體經濟組織根據規定申請辦理建設用地報批手續，由征地單位協助開展報批工作。　　（三）用地規劃性質的確認。留用地按凈用地不超過50%為商業商務用地、其余為工業用地來確定用地性質。留用地基準容積率設定為毛容積率2.0。　　留用地用于建設教育、體育、公共文化、醫療衛生、社會福利設施等社會事業項目的，農村集體經濟組織可向區規劃和自然資源部門申請調整用地規劃性質。　　留用地開發利用前，被征地農村集體經濟組織應先行完成本村域范圍內各開發項目的征地相關手續，并向區規劃和自然資源部門書面申請確認留用地的土地性質、規劃指標，在取得書面回復前不得開展公告、表決、招商等活動。　　本意見印發前，留用地已取得的有效規劃批復明確了用地性質、容積率指標的，按批復執行。　　第四章  留用地開發利用　　第十四條 積極推進留用地高效開發利用。留用地原則上用于發展國家、省市鼓勵產業。按本意見第十三條取得區規劃和自然資源部門書面回復確認留用地規劃指標后，被征地農村集體經濟組織就留用地開發利用、產業類型、規劃建設標準報屬地鎮政府（街道辦事處），由屬地鎮政府（街道辦事處）牽頭征詢區發展改革、招商、規劃和自然資源等部門意見，根據各部門的產業發展建議指引對留用地進行開發利用。　　留用地開發利用模式主要包括村集體自主開發建設、引入市場主體合作開發、政府統籌開發、土地收儲出讓、留用地使用權入市流轉、統籌舊改開發等類型。　　第十五條 村集體按規劃可自主開發建設留用地。農村集體經濟組織申請自主開發留用地的，應嚴格按照規劃用途使用。留用地擬建設經營項目征詢區招商部門意見后，按照建設用地申請程序向區規劃和自然資源部門申請辦理土地供應手續。　　第十六條 鼓勵引入市場主體合作開發。農村集體經濟組織經依法表決通過，按照區規劃和自然資源部門出具的規劃條件，提出留用地合作開發條件，通過市、區公共資源交易平臺公開選取合作開發主體，以入股、聯營等方式合作開發建設。　　采取土地出租方式的，出租年限不超過20年；采取入股、聯營等合作開發方式（不涉及土地使用權轉移或土地出租）的，合作開發年限不超過40年。　　第十七條 加大政府統籌開發利用力度。已實物兌現的留用地，納入地方產業規劃及招商引資平臺管理。鼓勵農村集體經濟組織與區相關部門協商簽訂托管協議，由政府通過統一招商等方式對留用地進行統籌開發利用，根據托管協議約定分享相關收益。鼓勵農村集體經濟組織與區屬、鎮屬國有企業合作，以出租、作價入股、聯營等形式對留用地進行開發利用。　　第十八條 留用地收儲出讓。被征地農村集體經濟組織可以申請政府收儲、出讓國有建設用地性質的留用地。適用收儲出讓模式的留用地應符合本意見第十三條規定，已完成實物留地，未被轉讓、出租、抵押且權屬清晰無爭議。　　被征地農村集體經濟組織在鎮政府（街道辦事處）指導下，按照集體資產交易相關規定對留用地收儲出讓進行公告、表決、公示，經鎮政府（街道辦事處）審核同意后，向區規劃和自然資源部門提出留用地收儲出讓的書面申請。　　經審批后，由區規劃和自然資源部門組織公開掛牌出讓。土地成交且土地競得人全額繳交土地出讓金后，被征地農村集體經濟組織可向區規劃和自然資源部門申請收儲補償款，收儲補償款為收儲出讓的留用地基準容積率建筑面積對應的土地出讓金扣減各類國家（省市）計提的稅費、土地出讓收入市級分成及政府已為該農村集體經濟組織墊付的各項費用。　　第十九條 鼓勵留用地使用權入市流轉。經依法表決通過的，被征地農村集體經濟組織可通過出讓、轉讓等形式將留用地使用權入市流轉。土地使用權流轉應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，在公共資源交易平臺通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。　　留用地采取土地轉讓（含集體建設用地出讓）方式入市流轉的，土地使用權最高出讓年限為：工業用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合辦公或者其他用地50年。　　第二十條 鼓勵留用地納入城市更新項目統籌開發。被征地農村集體經濟組織有舊村改造需求或計劃的，應將符合國土空間規劃的留用地納入舊村改造范圍統籌開發，并可依照等權益價值原則置換留用地權益建筑量。　　農村集體經濟組織在自身留用地指標已落實的前提下，出于消化歷史遺留建設用地、城市更新、鄉村振興項目建設等實際需要，可申請調劑留用地指標。調劑留用地指標的，調入方向調出方支付不低于調出方所在地的留用地折算貨幣補償標準的指標調劑費用。　　第二十一條 留用地應按照本意見第十三條確定的用地性質開發利用。留用地規劃指標確定時超過基準容積率的，容積率提高部分按80%比例復合抵扣留用地指標。　　留用地指標已全部兌現，在符合國土空間規劃的前提下，農村集體經濟組織因自身發展需要提高留用地開發強度的，超基準容積率部分由政府統籌，可由政府按物業建設成本價3500元/平方米回購，也可由鎮政府（街道辦事處）、農村集體經濟組織協商分配使用，農村集體經濟組織自用部分不大于50%，物業建設費用由村或用地單位承擔。　　在符合國土空間規劃的前提下，超基準容積率部分用于建設工業產業、公共服務配套設施等，不需復合抵扣留用地指標，不需交由政府統籌。需要移交的配套公共服務設施，按國土空間規劃及配套公共服務設施管理有關規定建設及移交。　　第二十二條 規范留用地開發利用手續。留用地開發利用涉及的產業項目引入、留用地使用權出租、收儲、抵押等，農村集體經濟組織應嚴格按照《中華人民共和國村民委員會組織法》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》《廣東省農村集體資產管理條例》《廣州市農村集體資產交易管理辦法》《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》等規定，經村民會議（村民代表會議）或集體成員大會（成員代表會議）討論決定后開展。所在鎮政府（街道辦事處）負責進行指導，對留用地開發利用全流程加強統籌、監督與管理。　　第二十三條 規范留用地開發利用收益管理。留用地的收益資金應設專賬管理，并定期向農村集體經濟組織成員公布收益使用情況。對留用地的相關資產、收益、支配的管理按照《廣州市農村集體“三資”管理責任追究制度》（穗文〔2015〕6號）執行。所在鎮政府（街道辦事處）負責對資金的使用進行監督。　　第二十四條 加強留用地全生命周期管理。區規劃和自然資源部門以農村集體經濟組織為單位建立留用地指標臺帳，對留用地指標的核定、使用、調劑、注銷等進行動態跟蹤管理。　　征地單位以被征地農村集體經濟組織為單位建立征地臺賬，配合區規劃和自然資源部門對征地產生留用地指標的兌現進行動態跟蹤管理。　　各鎮政府（街道辦事處）應主動與區招商部門對接和推送轄內留用地信息，利用留用地承接符合條件的優質產業項目，促進留用地及時高效開發利用。　　農村集體經濟組織應定期向所在鎮政府（街道辦事處）報送留用地上集體物業建設、確權及各經濟合作社留用地指標使用等情況。　　第五章  附則　　第二十五條 本意見施行前，已按《關于在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見》(穗國房南開〔2012〕127號)開展留用地兌現工作的，留用地開發利用依原批準文件相關內容實施。　　經審定同意按居住（商住）用地收儲出讓的，收儲補償款按照土地出讓成交價款減去市政投入成本（按成交價的30%計核）核定。收儲補償款按不高于30%的比例作為貨幣補償支付至被征地農村集體經濟組織，其余部分支付至被征地農村集體經濟組織、土地競得人、鎮政府（街道辦事處）三方共管銀行賬戶，用作村回購商業物業的建設資金。　　第二十六條 本意見下列用語的含義：　　（一）（預）征地，是指《中華人民共和國土地管理法》規定的土地征收行為，其中：“預征地”是指征地前期工作，包括發布征收土地預公告、擬定征地補償安置方案等行為；“征地”是指征收土地申請經依法批準后的征收土地行為。　　（二）（預）征地面積，是指根據《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定依法實施征收的、符合國土空間規劃并在國土空間規劃確定為建設用地的農民集體所有的土地。　　（三）留用地兌現基準權益價值，是為體現留用地不同兌現方式的公平性和效益性，綜合廣州市留用地基準容積率及土地價值評估，結合南沙區實際，設置的留用地指標兌現標準和尺度。　　（四）級別基準地價，是指經市政府批準后對外公布實施的廣州市國有建設用地使用權級別基準地價，一般每2-3年更新一次，具體以廣州市國有建設用地使用權基準地價發布平臺發布信息為準；本區域級別基準地價，是指在市發布國有建設用地級別基準地價基礎上，被征地農村集體經濟組織所在鎮（街）相應用地類型的平均級別基準地價；集體建設用地性質的留用地參照執行。　　第二十七條 本意見自印發之日起施行，有效期5年，根據實施情況適時進行修訂。本意見在有效期內如遇法律、法規或有關政策調整變化的，從其規定。 　　附件：1.留用地兌現流程圖.docx      2.留用地收儲出讓流程圖.docx 　　公開屬性：主動公開　　廣州南沙經濟技術開發區規劃和自然資源局 2023年2月9日印發